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破解失管老舊小區(qū)難題的祿長街樣本

來源:北京日報   發(fā)布時間:2020-09-22 10:01:14

????????從接管物業(yè)、提供服務(wù)到完成確權(quán)、實現(xiàn)收費,整整一年時間,猶如爬陡坡一般,祿長街頭條19號院這個近40年房齡的老小區(qū)終于邁出專業(yè)化物業(yè)管理的第一步。

????????老舊小區(qū)不僅要改得好,更要管得好,這是《北京市物業(yè)管理條例》的重要內(nèi)容。失管多年的老舊小區(qū),如何建立起物業(yè)管理長效機制?祿長街頭條19號院的探索,為本市老舊小區(qū)精細化治理提供了寶貴經(jīng)驗。

????????管理權(quán)移交

????????小院結(jié)束“九龍治水”

????????路面平坦整潔、車輛停放有序、樓前郁郁蔥蔥,走進西城區(qū)祿長街頭條19號院,第一次到訪的人很難想象,這里曾是違建橫行、環(huán)境臟亂的“老大難”小區(qū)。

????????“這是上世紀80年代蓋的老小區(qū),11棟樓分屬三家產(chǎn)權(quán)單位,一家產(chǎn)權(quán)單位用一個物業(yè)公司,‘九龍治水’,最后互相扯皮誰也不作為?!钡撻L街社區(qū)居委會書記閻晨介紹。“家家都裝個地鎖,小汽車亂停,下水道堵了都沒人管?!痹豪锏睦献羰阌⒄f,年輕時樓里樓外的事兒還可以找單位解決,現(xiàn)在職工們老了,企業(yè)早沒了,小區(qū)真成了“三不管”。

????????2016年到2019年,通過老樓改造工程,祿長街頭條19號院的硬件設(shè)施得到持續(xù)改善?!皹鞘歉暮昧耍趺醋屗辉僮呤Ч艿睦下??專業(yè)的事還得由專業(yè)的人來干。”閻晨說。2019年6月,天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點范圍,在多方協(xié)調(diào)下,3家產(chǎn)權(quán)單位同意將小院的物業(yè)管理權(quán)統(tǒng)一交給一家——首開天岳恒公司,“九龍治水”的歷史遺留問題終于化解。

????????挨家走訪

????????收費方案反復(fù)協(xié)商調(diào)整

????????“產(chǎn)權(quán)單位同意了,小區(qū)居民也得同意,不然你這主體身份可不合規(guī)。”首開天岳恒公司項目負責(zé)人楊進回憶,物業(yè)管理權(quán)整合后,社區(qū)相關(guān)負責(zé)人給他提了個醒。2019年11月到12月,由社區(qū)人員和物業(yè)人員組成的入戶小組挨家走訪,征求636戶居民同意。從沒人管到有人管,居民都挺歡迎,可一提到要收物業(yè)費,意見就來了。

????????“這么多年沒交過錢,咱這院也有人打掃衛(wèi)生。憑什么要給你交錢?”“你說能提供入戶維修,那是無償?shù)拿??交錢可不干?!睏钸M說,敲開住戶的家門,聽到最多的就是這兩句話。入戶小組一遍遍解釋溝通,最多的一家入戶了5次。反復(fù)溝通中,他們發(fā)現(xiàn),祿長街頭條19號院老年居民多,老人對入戶維修收不收費很在意,“從免費3次、免費5次,到積分換免費,開了三次會后我們決定,所有入戶都不收維修費,材料由居民自己購買?!?/p>

????????物業(yè)費標準的確定,也曾出現(xiàn)過波折。閻晨說,通過第三方機構(gòu)的初步評估,物業(yè)費為每月1.21元/平方米,居民們說太貴了。街道和社區(qū)多次居中協(xié)商后,最終將物業(yè)費定在每月0.81元/平方米?!跋胍獙崿F(xiàn)從0到1,就得平衡好居民和企業(yè)的利益,爭取最大公約數(shù)?!?/p>

????????2020年1月1日,經(jīng)過“雙過半”居民同意,即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù),首開天岳恒公司進駐祿長街頭條19號院。第一次,這個房齡近40年的老舊小區(qū)有了專業(yè)的物業(yè)“管家”。

????????居民“品嘗”4個多月的物業(yè)服務(wù)后,今年4月28日,小院中的5棟央產(chǎn)房先行啟動物業(yè)費收繳工作,其余6棟樓,從本月啟動了物業(yè)費收繳工作。

????????解歷史難題

????????確權(quán)收費只是第一步

????????房屋破敗、雜草叢生、亂停亂放……失管老舊小區(qū)是北京社區(qū)治理工作中的短板。新實施的《北京市物業(yè)管理條例》提出,老舊小區(qū)要建立物業(yè)管理長效機制,并明確公房的購房人也是業(yè)主,也得履行配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理等義務(wù)。

????????眼下,不少老舊小區(qū)開始探索建立物業(yè)管理長效機制。祿長街頭條19號院,算是推進比較順利的一個。50%、60%、71%,看著19號院平穩(wěn)增長的物業(yè)費收繳率,楊進松了口氣:“這說明居民對咱信任,咱還得好好干?!?/p>

????????然而,更多老舊小區(qū)仍處于爭取共識的階段。有的小區(qū)卡在了同意引入物業(yè)的第一關(guān);有的小區(qū)業(yè)主雖然同意引入物業(yè),可物業(yè)費價格談判卻僵持不下。

????????記者了解到,北京2700多個老舊小區(qū)主要分為三大類:市級直管公房、市屬企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)、在京央企的“三供一業(yè)”,即供水、供電、供熱和物業(yè)管理。三大類都是帶有深深歷史烙印的職工住宅。第一個烙印是職工當(dāng)初以承租人身份入住,只需交納3.05元/月/平方米的租金,物業(yè)服務(wù)由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé),并沒有交納物業(yè)費的歷史。第二個烙印就是單位出資建房并“包辦”物業(yè),隨著產(chǎn)權(quán)單位滅失,部分老舊小區(qū)淪為失管小區(qū)。

????????“失管老舊小區(qū)要想真正建立起物業(yè)管理長效機制,必須要突破產(chǎn)權(quán)分散、業(yè)主無付費意識兩道坎,并就物業(yè)服務(wù)方案努力與居民取得共識。”一位物業(yè)專家分析,確權(quán)收費只是建立長效機制的第一步,只有物業(yè)持續(xù)提供質(zhì)價對等的服務(wù),才能讓老舊小區(qū)真正走向“管得好”。(趙瑩瑩)

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