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處置不良資產(chǎn) 法拍房市場崛起

來源:中國證券報   發(fā)布時間:2020-12-17 10:26:24

  日前,一平臺“兇宅試住主播”招聘信息在網(wǎng)上傳播并引起網(wǎng)友關(guān)注。該招聘信息要求主播在指定平臺直播24小時展示房屋房型及居住體驗。上述招聘信息的背后,是法拍房市場的快速崛起。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,截至12月14日,相較2015年同期,今年平臺拍賣(變賣)房源數(shù)量漲幅超三倍。分析人士認(rèn)為,隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,不良資產(chǎn)處置正迎風(fēng)而起,法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式也在順勢崛起。同時,最高院規(guī)范文件的出臺、部分城市不限購等也成為法拍房市場發(fā)展的有利推動因素。

  房源規(guī)模倍數(shù)增加

  隨著房地產(chǎn)市場逐步向存量房時代邁進(jìn),法拍房市場正逐步形成規(guī)模。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,目前平臺拍賣(變賣)房源為1342850套。年內(nèi)截至12月14日的房源為272979套,2015年同期為87879套,5年時間增幅超三倍。

  以北京市場為例,瀚海數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的北京市法拍行情數(shù)據(jù)顯示,11月30日-12月6日,北京法拍房市場單周共計掛牌房源174套(撤拍51套),總市值為31.71億元。成交法拍房84套,較前一周上漲61.54%;成交總價14.3億元,較前一周增長348.28%,創(chuàng)8月以來單周成交最高紀(jì)錄。

  瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,北京有4909套法拍房進(jìn)入市場,較往年年均500套左右的數(shù)量實現(xiàn)倍數(shù)式增長;成交總價218.99億元,平均折扣7.9折。

  “隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,不良資產(chǎn)行業(yè)正迎風(fēng)而起。今年預(yù)計銀行業(yè)要處置3.4萬億元不良貸款,法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式,也在順勢崛起。”瀚海研究院高級數(shù)據(jù)分析師劉歡告訴中國證券報記者。

  銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示,截至今年三季度末,商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)到2.84萬億元,較上季度末增加987億元;商業(yè)銀行不良貸款率為1.96%,較上季末上升0.02個百分點。

  銀保監(jiān)會主席郭樹清此前提出,今年將加大對不良貸款處置力度,全年預(yù)計銀行業(yè)要處置3.4萬億元,去年同期為2.3萬億元。銀保監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示,前三季度銀行業(yè)共處置不良貸款1.73萬億元,同比增加3414億元。這意味著,預(yù)計四季度銀行業(yè)將有1.67萬億元不良資產(chǎn)需處置。

  四大因素推動

  法拍房市場快速崛起的背后,哪些因素在推動?

  “法拍房市場規(guī)??焖籴绕鸹虻靡嬗趦煞矫嬉蛩兀阂皇亲罡呷嗣穹ㄔ阂晕募问揭?guī)范了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣;二是金融監(jiān)管收緊,使得銀行所持有的違約債務(wù)抵押物通過司法拍賣渠道快速進(jìn)入了市場流通。”有分析人士表示。

  為規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為,保障網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,最高人民法院出臺了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》。其中第四條規(guī)定:“最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫”,且“最高人民法院組成專門的評審委員會,負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機(jī)構(gòu)對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者予以評審并公布結(jié)果。”

  此外,“淘寶”折扣力度大、部分城市法拍房不限購也是推動市場發(fā)展的兩大因素。如瀚海數(shù)據(jù)研究院日前公布的朝陽區(qū)駿豪阿瑪尼其中一套公寓創(chuàng)11月30日-12月6日之間的折扣最低(5.3折);平谷區(qū)樂園西小區(qū)創(chuàng)下最低成交價紀(jì)錄,僅152萬元即可在北京置業(yè)。

  部分熱門城市未將法拍房作為限購房對象,也因此給了不少人“撿漏”的機(jī)會。

  據(jù)央視新聞之前報道,得益于上海不限購因素,今年1月至8月上海法拍房成交936套左右,每套房源會有9個人參與競拍,且基本上有85%的房源,都會在一拍當(dāng)中被客戶拍中。

  須重視房源瑕疵

  所謂法拍房,是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時,被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,將債務(wù)人名下房屋拍賣,以拍賣所得金額償還債權(quán)。

  比如,早些時候,甘薇一套位于北京市辛莊一街的房產(chǎn)和車位被拍賣。該拍賣則與樂視手機(jī)業(yè)務(wù)向招商銀行上海川北支行申請的一筆貸款有關(guān),甘薇與賈躍亭當(dāng)時共同為該筆貸款出具了《最高額不可撤銷擔(dān)保書》,承諾對貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

  今年“雙十一”期間,阿里拍賣不僅推出了“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動,還推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)。

  浙江省高院早前出臺了《浙江省法院刑事案件涉案財物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》,大膽采用無保留價拍賣規(guī)則,實行1元起拍,以拍定為原則,如無悔拍等特殊情況,只需進(jìn)行一次拍賣即可成交。

  不過,法拍房市場仍面臨諸多待解問題。如麗水市早前拍賣的一套房源,僅已知瑕疵包含物業(yè)服務(wù)費、公共能耗費等欠繳費用3.5萬元。

  此外,據(jù)媒體早前報道,浙江省一不動產(chǎn)估值29.736萬元,1元起拍。標(biāo)的所有人由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪,導(dǎo)致該不動產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。標(biāo)的物涉及違法、違章部分,其土地性質(zhì)為國有劃撥,拍賣成交后還需繳納土地出讓金,費用要由買受人先行墊付,法院明確表示不承擔(dān)該標(biāo)的瑕疵保證。

  除上述問題外,比如惡性租賃或原業(yè)主霸占房屋,都將導(dǎo)致買受人面臨雖辦理了過戶手續(xù)卻無法入住的局面。如媒體報道的武漢某業(yè)主400多萬拍得兩套法拍房,但半年后房子仍未交付無法入住。后法院執(zhí)行局人員前往執(zhí)法,敦促被執(zhí)行人將法拍房剩余“家什”清空,買受人才得以裝修入住。

  “建議業(yè)主拍賣前到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢嵟馁u房源是否有戶口掛靠,特別是學(xué)區(qū)類房源。為保險起見,參拍人參與前可以通過裁判文書網(wǎng)查看原房主是否有相關(guān)執(zhí)行信息或糾紛問題。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示。

責(zé)任編輯:李曉文

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