長租公寓“爆雷” 這份租房風(fēng)險(xiǎn)防范請(qǐng)查收
來源:法制日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間:2020-12-21 15:54:12
近日,長租公寓“爆雷”事件引發(fā)廣發(fā)關(guān)注,部分長租公寓“高進(jìn)低出”“長收短付”,資金鏈斷裂后攜款跑路,讓不少業(yè)主和租客成為了受害者,導(dǎo)致業(yè)主丟了租金無處可尋,租客付了房租卻被迫搬家。此外,隨著租房市場的不斷變化,“租金貸”這一模式也開始常見,為暫時(shí)資金短缺的青年人提供了方便,但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷。對(duì)此,北京市朝陽區(qū)人民法院的法官梳理了當(dāng)前租房市場的相關(guān)熱點(diǎn)涉法問題,為你逐一解讀。
問:“高進(jìn)低出”的房子能租嗎?
答:“高進(jìn)低出”是指長租公寓作為中間商,高價(jià)從房東手中租來房子,卻以低價(jià)租給租客。
表面上看,房東和租客都“占到了便宜”,但長租公寓經(jīng)營一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題,最終房東及租客利益將雙雙受損。法官提示,房東將住房委托給中介公司時(shí),應(yīng)多加了解周邊住房的市場租金價(jià)格,對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場租金水平的,要提高警惕。租客租賃住房時(shí),對(duì)租金明顯低于市場租金水平的也要慎重。
簽訂住房租賃合同時(shí),建議使用正規(guī)的住房租賃合同示范文本,出租方作出的口頭承諾應(yīng)寫進(jìn)書面合同,雙方應(yīng)簽字蓋章。
問:支付房租時(shí)應(yīng)當(dāng)提防哪些潛規(guī)則?
答:當(dāng)前長租公寓還存在著“長收短付”的現(xiàn)象,即租客交一年甚至更長時(shí)間租金給長租公寓,長租公寓則按月向房東支付房租。
對(duì)此,法官建議,簽訂住房租賃合同時(shí),雙方應(yīng)約定不超過3個(gè)月的支付周期,通常為“押一付三”,避免一次性支付一年及以上的房租,以防租賃中介公司因經(jīng)營不善跑路進(jìn)而無法繼續(xù)履行合同,造成“房錢兩空”。
租客支付房租和押金時(shí),應(yīng)向合同約定的公司賬戶(出租方為公司)、個(gè)人賬戶(出租方為個(gè)人)支付款項(xiàng)。當(dāng)出租方為公司時(shí),應(yīng)在合同中約定具體的賬戶賬號(hào),租客切勿向合同約定之外的公司賬戶、業(yè)務(wù)員個(gè)人賬戶或其他賬戶(包括支付寶、微信等)支付款項(xiàng)。轉(zhuǎn)賬支付時(shí),應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬憑證,現(xiàn)金支付時(shí)應(yīng)要求收款方出具收據(jù)。
問:“租金貸”都有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
答:“租金貸”是指租客在與住房租賃企業(yè)簽訂租賃合同的同時(shí),與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同,通常由金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租,租客向金融機(jī)構(gòu)按月償還租房貸款,同時(shí)還要另行支付一筆服務(wù)費(fèi)。
然而,部分租賃企業(yè)卻利用種種優(yōu)惠誘導(dǎo)租客簽訂貸款合同,并借助“租金貸”業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張,形成資金池。一旦長租公寓跑路,租客往往面臨被房東驅(qū)逐又要償還“租金貸”的窘境。
9月7日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方發(fā)布通知,就《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見。其中第二十三條規(guī)定,住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款,應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù),貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
因此,租客承租房屋時(shí),要注意查看房屋租賃合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款,是否需要額外簽訂貸款補(bǔ)充協(xié)議等。如果需要使用“租金貸”,應(yīng)合理評(píng)估自身還款能力,租客應(yīng)自愿申請(qǐng)“租金貸”,住房租賃公司和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”,對(duì)租客使用“租金貸”應(yīng)當(dāng)盡到提示注意義務(wù)。 (記者 徐偉倫 通訊員 何方)
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