小區(qū)共有部分收益問題答疑解惑
來源：濰坊晚報 發(fā)布時間：2021-02-22 09:27:51
小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)生的收益歸屬問題,一直存有爭議,多數(shù)是物業(yè)公司在管理、收取,業(yè)主很難得到這部分利益。1月20日,本報A6版A7版刊發(fā)了《小區(qū)業(yè)主共有部分廣告不少收益去哪兒了》一稿,引起了社會廣泛關(guān)注。與《物權(quán)法》不同,《民法典》規(guī)定,如今小區(qū)物業(yè)是否在共有部分投放廣告,業(yè)主是有決定權(quán)的,公共收益也應(yīng)單獨詳細列賬。記者日前采訪山東豪德律師事務(wù)所律師王曉倩,針對市民關(guān)注的熱點問題進行解答。
濰報全媒體記者宋樹云
什么是小區(qū)的共有部分?
答:《民法典》第二百七十一條規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。屬于業(yè)主共有的部分包括:建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；物業(yè)服務(wù)用房；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
為了更好地保護業(yè)主對于小區(qū)共有部分的權(quán)利,《民法典》二百八十二條新增加一條關(guān)于業(yè)主共有部分產(chǎn)生收入歸屬的規(guī)定,“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有”。
小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會,業(yè)主是否有權(quán)要求物業(yè)提供電梯等共有部分明細?如果拒不提供該如何維權(quán)呢?
答:業(yè)主先找物業(yè)談,函告其公示函,如果對方不理睬,業(yè)主可以要求街道、居委會調(diào)解,如果有業(yè)主委員會,還可以向法院提起訴訟,保障其知情權(quán)。若物業(yè)公司不公開,可以聯(lián)合其他業(yè)主或獨自提起民事訴訟,要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任并返還收益。
居民自治組織開不了發(fā)票,沒辦法獲得廣告公司的費用怎么辦?
答:不少物業(yè)與業(yè)主委員會有矛盾,聲稱廣告商發(fā)票及其稅點只能業(yè)委會自行承擔(dān)。業(yè)委會是居民自治組織,沒有統(tǒng)一社會信用代碼,因此無法在稅務(wù)部門開具發(fā)票。不少業(yè)主跑遍街辦、住建局、稅務(wù)部門,沒有哪個機構(gòu)能夠給業(yè)委會編碼,沒有統(tǒng)一社會信用代碼,開不了發(fā)票,就很難從廣告商那里拿到錢,這實際是有的物業(yè)推卸責(zé)任的伎倆。
物業(yè)公司是為小區(qū)居民提供物業(yè)管理服務(wù),是電梯廣告等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共同管理者。根據(jù)《民法典》規(guī)定,物業(yè)開發(fā)票是有法可依的。公共區(qū)域的廣告收益可以讓物業(yè)出具發(fā)票,由物業(yè)扣除其稅點等相應(yīng)成本,具體業(yè)主可與物業(yè)進一步協(xié)商。
如果物業(yè)不分收益,那么業(yè)主是否可以采取不繳納物業(yè)費通過公共場所收益來抵銷?
答:法律上有抵銷權(quán)制度,在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)提供服務(wù),業(yè)主繳納相應(yīng)的費用,物業(yè)是債權(quán)人。而同時,在物業(yè)合同過程中,物業(yè)處分了業(yè)主共有部分的財產(chǎn)獲得了廣告收益,那就意味著物業(yè)欠業(yè)主錢,等額部分可以抵銷。但是,實踐中還需業(yè)主大會及物業(yè)委員會及時監(jiān)督物業(yè)公司按時將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況進行公示,并及時確定業(yè)主享有的廣告收益份額的具體金額。否則,業(yè)主不清楚廣告收益情況,也就無從談起可抵銷物業(yè)費的具體數(shù)額。
有的物業(yè)將共有部分收入買了年貨,年終交物業(yè)費的業(yè)主可獲得年貨,這樣合適嗎?
答:共有部分收入與物業(yè)費繳納是兩碼事,不能將其作為“獎勵”。雖然在不少業(yè)主看來,這一舉動相對不少物業(yè)算是比較有良心的,實際也違反了《民法典》的規(guī)定。
“除了有特殊約定的,共有部分收入的分配,一般按照每戶居民專有面積不同進行計算,具體應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算。”王曉倩說。小區(qū)的業(yè)主,也不能隨便平分共有部分收益?！睹穹ǖ洹返诙侔耸龡l還規(guī)定:建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?有約定的,按照約定；沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,接受業(yè)主的監(jiān)督,并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。
小區(qū)是否成立業(yè)委會,對共有部分的電梯廣告收入有影響嗎?
答:有影響。在沒有經(jīng)過業(yè)主同意時,物業(yè)公司不能擅自在小區(qū)的電梯、樓梯通道等公共區(qū)域內(nèi)投放廣告。有業(yè)主委員會的,必須通過業(yè)主委員會的同意；暫時沒有業(yè)主委員會的,物業(yè)公司只需要將獲得的收益以及使用情況在小區(qū)公示。成立業(yè)委會,有利于監(jiān)督開發(fā)商或物業(yè)定期公開收入和支出狀況,特別是業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況。
值得注意的是,無論是否有業(yè)委會,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動由業(yè)主共同決定,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。國家也鼓勵成立業(yè)委會,民法典中有規(guī)定,地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
不少物業(yè)貼出了公示,注明其共有部分的收支情況,可只有幾個數(shù)字,沒有發(fā)票等票據(jù)證明,這樣合適嗎?
答:這樣不合適,物業(yè)應(yīng)該提供單獨且詳盡的明細,包括發(fā)票等情況。民法典跟物權(quán)法不同的亮點,除了再次明確利用共有部分所產(chǎn)生收益的歸屬問題外,還強調(diào)了物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨列賬,并及時向業(yè)主報告、公示。民法典第九百四十三條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
責(zé)任編輯：李曉文
