租房奇葩事 《民法典》如何解決
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-06-08 09:33:25
近日，租客入住后發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)滿是蟑螂，要求退租，反被房屋租賃中介公司要求支付違約金的事情，引發(fā)網(wǎng)友熱議。網(wǎng)友紛紛曬出自己租房奇葩事：房東不經(jīng)租戶同意頻繁進(jìn)入承租房屋；房東在出租屋內(nèi)裝配監(jiān)控探頭；合租室友吵鬧影響睡覺；租戶將屋內(nèi)設(shè)施大賣一空，房東拒退押金；租戶退租后，留下滿屋垃圾。
根據(jù)網(wǎng)友曬出的租房奇葩事，大致分為四類，租金、押金類型的糾紛，設(shè)施設(shè)備類型的糾紛，居住環(huán)境類型的糾紛，個(gè)人隱私類型糾紛。
租戶將屋內(nèi)家電大賣一空
房東還要退押金嗎
住人房屋，給人房租。租金、押金類型的糾紛，是房屋租賃合同糾紛中最常見的。租客欠租，中途跑路；房東手拿押金拒不退還，玩失蹤。這樣的糾紛比較簡單，合同一方可以拿著當(dāng)時(shí)簽訂的房屋租賃合同訴訟解決，即使找不到人，也可以通過登報(bào)公告的方式送達(dá)法律文書。
租金、押金類型的糾紛中難以解決的是，雙方都有過錯(cuò)時(shí)，如何認(rèn)定事實(shí)和過錯(cuò)程度。下面我們看一個(gè)真實(shí)的案例。
2016年8月，小張以每月12000元的標(biāo)準(zhǔn)租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期后，老王去收房，進(jìn)屋一看，房子里的電視、空調(diào)、床、桌椅板凳都沒了，墻上還有小孩子的涂鴉。原來是小張退租時(shí)覺得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，不值多少錢，就全部賣了，賣的錢據(jù)為己有。老王一怒之下，找來公證機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋做了公證，決定將小張的押金當(dāng)作違約金不再退還。
小張以房屋租賃合同糾紛為由，將老王訴至法院，要求退還押金。老王向法院提起反訴，要求小張返還屋內(nèi)的家具家電，并賠償自己重新裝修的損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客。租客退租時(shí)，應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀，屋內(nèi)配置的設(shè)施設(shè)備也應(yīng)當(dāng)妥善保管，返還房主。墻上涂鴉，應(yīng)當(dāng)給予修繕補(bǔ)償。法院判決酌定小張賠償老王1萬元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。
《民法典》第七百一十四條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，租客在使用屋內(nèi)配置設(shè)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免毀損、滅失，否則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。常見的還有退租后，租戶留下過量的生活垃圾，出租人還需自付清潔費(fèi)才能打掃干凈。此種情況下，產(chǎn)生的清潔費(fèi)亦應(yīng)當(dāng)由租客承擔(dān)。
租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備壞了
誰負(fù)責(zé)維修
租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備誰負(fù)責(zé)維修，房東和租客常常因此爭論不休。
《民法典》第七百一十二條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同的約定為準(zhǔn)，沒有約定的要由出租人負(fù)責(zé)維修。
所以承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。但是，《民法典》同時(shí)也規(guī)定了，因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。
因此，對(duì)于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修問題，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在合同中確定，作為糾紛解決的依據(jù)。此外，房東如果認(rèn)為系租客故意損壞的，也要積極舉證，尋求賠償。
租到了危害健康的房屋
可以隨時(shí)解除合同
居住環(huán)境類型糾紛是現(xiàn)實(shí)和司法實(shí)務(wù)中都比較頭疼的問題，此類糾紛包括三類，第一是租戶之間共同居住期間的糾紛，第二是租戶與租賃房屋鄰居之間的鄰里糾紛，第三是房東提供的房屋不符合居住條件的糾紛。
租戶之間常因噪音、生活習(xí)慣不同產(chǎn)生糾紛，但如果噪音足以影響租賃目的，仍然可以要求與房東解除合同。
2019年3月，駿馬公司租賃李女士的房屋后，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。李女士不同意駿馬公司的訴請(qǐng)，反訴要求駿馬公司支付欠付的租金和違約金。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，酒吧作為娛樂性場所會(huì)產(chǎn)生一定的噪音，酒吧每晚經(jīng)營到很晚，而每個(gè)個(gè)體對(duì)噪音的接受程度具有差異性，所以駿馬公司因無法接受噪音污染要求與李女士解除合同具備合理性。李女士以此要求駿馬公司承擔(dān)違約責(zé)任過于嚴(yán)苛，故法院對(duì)李女士要求駿馬公司承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，不予支持。另一方面，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，而是持續(xù)存在的狀態(tài)，駿馬公司在租賃房屋時(shí)已知曉房屋情況，李女士客觀上并無隱瞞的故意，所以駿馬公司要求李女士返還房屋租金及裝修費(fèi)損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。駿馬公司要求李女士承擔(dān)處理租戶問題造成損失的訴訟請(qǐng)求，因該問題的產(chǎn)生并非李女士故意行為導(dǎo)致，所以法院也不予支持。最終，法院判決解除合同，駿馬公司將欠付的租金支付給李女士。
租戶常常遇到房屋漏水問題，因?yàn)槌３Ｓ沙鲎馊寺男凶赓U房屋的維修義務(wù)，出租人修繕不力時(shí)，租戶作為被侵權(quán)人也可以直接起訴樓上漏水的業(yè)主或者實(shí)際居住人進(jìn)行維修，并支付租戶因漏水造成的財(cái)物損失。
當(dāng)房東提供的房屋不符合居住條件時(shí)，例如網(wǎng)友曬出自己租到了爬滿蟑螂的房屋，若解除合同，租戶真的需要支付房租嗎？《民法典》第七百零八條規(guī)定了，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。同時(shí)《民法典》在第七百三十一條針對(duì)特殊情形作了進(jìn)一步規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
那么該如何認(rèn)定危害健康的標(biāo)準(zhǔn)？危害健康的程度，達(dá)到一般生活經(jīng)驗(yàn)及普通人的認(rèn)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)即可，法律并不會(huì)苛求于承租人。例如有害氣體對(duì)于人身的危害是一般常識(shí)，成群蟑螂出沒就意味著并非安全宜居的居住環(huán)境，房屋塌陷裂縫就意味著存在安全隱患，這些無須特別舉證。然而，當(dāng)事人舉證證明存在有害氣體的事實(shí)，需要提供專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的檢測報(bào)告。當(dāng)租到危害自己健康的房屋時(shí)，租戶可以隨時(shí)行使法定的解除權(quán)，而無須因此承擔(dān)違約責(zé)任。
房子所有權(quán)是房東的
房東就可以隨意進(jìn)出嗎
不少網(wǎng)友曾吐槽，房東常常以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)自己同意進(jìn)入租賃房屋內(nèi)；有的房東，竟然在租賃房屋內(nèi)安裝監(jiān)控探頭；更有房東將已經(jīng)出租的房屋設(shè)置成靈堂。那么，房東對(duì)租賃房屋享有權(quán)利的界線在哪里？
自然人享有空間隱私。空間隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間。任何組織或者個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權(quán)。任何組織或者個(gè)人不得進(jìn)入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動(dòng)；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。
用于居住的租賃房屋，亦是住宅的一種，房屋所有權(quán)人將房屋出租，即是將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此不應(yīng)侵犯租戶對(duì)房屋的使用權(quán)。
房東隨意出入已經(jīng)出租的房屋、窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照《民法典》和其他法律的規(guī)定請(qǐng)求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。
2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，并向社會(huì)公開征求意見。其中第十一條規(guī)定了，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時(shí)間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。
此外，我國刑法還規(guī)定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。因此，出租人應(yīng)當(dāng)尊重租戶對(duì)房屋的使用權(quán)，嚴(yán)禁實(shí)施窺人隱私的行為，以免承擔(dān)民事法律責(zé)任，甚至遭受刑罰。
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責(zé)任編輯：李曉文
