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利率高了放款慢了 樓市成交有所降溫

來源:中國證券報   發(fā)布時間:2021-07-07 09:33:24

  近期,杭州、廣州等多個城市主流銀行對房貸利率進行了上調,房貸放款周期也從之前的1個月延長至2個月左右。究其原因,今年一季度,房地產(chǎn)市場交投熱情較高,核心城市購房者對以學區(qū)房為代表的二手房需求集中釋放,二手房市場交易增長較快,也帶動信貸擴張。“房貸利率上調,放款周期變長,個別銀行還出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,主要和前期成交過熱,貸款額度被提前使用有關。”多位房產(chǎn)觀察人士指出。

  貸款額度緊張

  “主要是因為各個銀行的房貸額度已經(jīng)達到或者接近上限,額度一緊張,房貸利率自然也就會上調。”一位銀行信貸負責人對中國證券報記者解釋,銀行下半年的額度仍比較緊張,會優(yōu)先保證新房的貸款需求,二手房房貸仍需要排隊,貸款審核更加嚴格。

  中國證券報記者了解到,2021年年初,杭州首套和二套房貸利率分別只有5.2%和5.4%,短短半年分別上調了70個和60個基點。這意味著,若貸款300萬元,等額本息30年還款,如果購房者買的是首套房,還款總額增加了48萬元,每個月多還1321元。

  房貸額度緊張的背后是杭州火爆的樓市現(xiàn)狀。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021上半年,杭州市區(qū)(含富陽、臨安)新房成交104696套,為近5年來同比新高。新房搖號的火爆程度令人意外,據(jù)統(tǒng)計,2021年1-6月共有426張預售證累計68906套房源上市,累計428112人次搖號登記。其中,濱江集團的濱融府最終官宣登記9820人,中簽率1.58%,再度刷新今年以來的最低中簽率。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,收緊貸款的原因是因為房貸需求量太大。杭州等地上半年樓市成交火爆,所以貸款額度不夠用。

  實施精準額度控制

  機構報告指出,2021年1月1日起,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實施,要求銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會設定的相應上限,超過的銀行限期進行壓降,目的是防止房地產(chǎn)占用過多的社會信貸資源。在此政策之下,今年銀行對房地產(chǎn)貸款采取了精準額度控制。

  今年一季度,房地產(chǎn)市場熱度較高,二手房市場交易增長較快,也帶動信貸擴張。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示,一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元,規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。

  由于一季度使用了較大額度的信貸資源,到了半年考核時期,部分銀行主動調整信貸投放速度,導致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況,市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。

  6月,72個重點城市主流的首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,比5月分別上浮5個和4個基點;6月平均放款周期延長至50天。分季度看,二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17個和15個基點。合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市,上半年信貸額度投放較多,為迎接半年考核,部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。

  放款周期拉長

  “一季度,銀行放款時間一般都在1個月以內(nèi),二季度開始放款時間普遍超過兩個月。”德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中介小吳對中國證券報記者表示。張大偉指出,二手房貸款放款難可能成為常態(tài),貸款利率上漲也可能成為趨勢。

  招商證券研報認為,6月房地產(chǎn)銷售景氣度有所回落,或因二季度部分城市信貸額度緊張,放款周期拉長,導致銷售在季度末出現(xiàn)類“斷層”回落,這一趨勢是否具備持續(xù)性還有待觀察。

  中指研究院指出,當前一二線城市房地產(chǎn)調控政策逐漸顯效,深圳、廣州等城市市場已有所降溫,部分三四線城市調控政策亦在跟進,預計政策效果進一步顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)強化,下半年新增貸款額度或受限,且部分城市房貸利率上行,整體信貸環(huán)境的收緊對購房者置業(yè)節(jié)奏或產(chǎn)生一定影響。2020年下半年,全國商品房銷售面積首次突破10億平方米,高基數(shù)下,今年下半年預計難有新突破,整體將高位回落,但今年全年商品房銷售面積仍有望創(chuàng)歷史新高。

責任編輯:李曉文

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