房地產(chǎn)行業(yè)進入洗牌期，如何買房更安全？
來源：山西晚報 發(fā)布時間：2021-10-08 11:32:39
停工、延期交房、降價……省城樓市問題頻出
行業(yè)進入洗牌期，如何買房更安全？
去年至今，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛籠罩在陰霾之下，部分大鱷級房企負面消息不絕于耳，影響了置業(yè)者及地產(chǎn)從業(yè)者的信心。
以省城為例，短短一年來已售期房工地停工、名盤超長延期交房、樓價降幅超過15%、車位賣出白菜價等雷人事件不斷曝出，依靠高杠桿瘋狂擴張的個別房企曾深埋的債務(wù)黑洞正在浮出水面。
房地產(chǎn)行業(yè)進入洗牌期毋庸置疑，不少購房者擔心：自家購買的房子是否存在問題？還會有其它名企名盤經(jīng)營惡化嗎？買房時應(yīng)該怎樣規(guī)避風險？對此，山西晚報記者進行了調(diào)查采訪——
A期房有問題咋處理？
近期，多個曾上榜國內(nèi)排行榜百強的房企品牌被媒體曝出資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，部分地區(qū)的樓盤被迫停工。
房子是百姓生活的重要組成部分，在當前大環(huán)境下，房產(chǎn)也是家庭資產(chǎn)的重要體現(xiàn)。一旦樓盤爛尾，意味著大部分家庭的大宗財產(chǎn)會受到重大損失。買到可能爛尾的商品房，如何能將損失降到最小？
首先，開發(fā)商不按合同約定按時交房，已經(jīng)構(gòu)成違約，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，支付相應(yīng)的滯納金。其次，如果項目滿足購房合同中的解除條件，購房者可以提出解除購房合同，并要求開發(fā)商返還已經(jīng)支付的購房款及利息，進而要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。
某房產(chǎn)項目銷售經(jīng)理王先生表示，購房者在購房之前，可以提前上網(wǎng)查看開發(fā)商的各類信息，如房企旗下有項目因資金周轉(zhuǎn)不佳出現(xiàn)爛尾情況，那么該房企的其它項目極有可能因連鎖反應(yīng)，出現(xiàn)無法按時交付的情況。同時，要通過“企查查”“天眼查”等平臺查詢開發(fā)商的注冊資金以及開發(fā)資歷，在購買房產(chǎn)時，最好選擇注冊資金較大的企業(yè)，避免因資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾的風險。
他同時建議購房者，在相同地段的項目中，一定要仔細對比樓盤之間的配套設(shè)施以及是否為精裝修房，同等條件下低于市場均價的項目，購房者要了解分析降價原因。通常而言，短期內(nèi)、少量房、有節(jié)點、幅度小的售房打折促銷是樓盤沖業(yè)績的常見手段，但長期且所有房源逢推盤即大幅降價，靠低價來極速回款的樓盤和品牌則要謹慎選擇，這說明房企回款的迫切度已到了無力考慮品牌長遠運營的地步。目前，省城及全國各地面臨風險的項目，主要原因是開發(fā)商資金不充沛，且未滿足預售條件急于開盤的現(xiàn)象仍然存在。這類項目的資金狀況很難快速好轉(zhuǎn)，所以，眼下不選五證不全的項目仍是買房的第一原則。
如果業(yè)主預判所購買的項目可能爛尾，能夠退房是最好的選擇。北京金訴律師事務(wù)所王佳紅表示，根據(jù)法律規(guī)定，在3種情況下，購房人可以要求退房，分別是：符合法定的退房條件、符合合同約定的退房條件以及協(xié)商一致的退房。
項目工程進展不順，有爛尾跡象，購房者最好馬上求援專業(yè)人士及律師，前期做足調(diào)查工作，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在項目中存在違法行為，即可通過多方施壓，最終與開發(fā)商協(xié)商解決退房事宜。
需要注意的是，若是合同有效，符合解除合同條件的，解除權(quán)需要在合同解除權(quán)規(guī)定行使期間內(nèi)行使，否則解除權(quán)消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
B延期交房該咋辦？
除爛尾無法交付外，項目延期交房也令購房者頭疼。近日，山西晚報收到不少購房者關(guān)于房屋延期交付的投訴和線索。例如，位于太原杏花嶺府東街與東中環(huán)交匯處某項目，項目將延期交房294天；位于南內(nèi)環(huán)和東中環(huán)交匯處的某樓盤，業(yè)主收到“無責延期”交房通知，延遲交房時間長達249.5天；位于龍城大街的某項目，合同約定在2021年12月20日交房，該項目稱因疫情防控影響，交房日期推至2022年3月20日前交付。更有所謂的“品牌房企”項目，未按約定時間交房，至今尚未知會業(yè)主。
山西晚報記者了解到，因疫情、環(huán)保限工影響，省城2018年、2019年銷售的項目不約而同出現(xiàn)延期交房，延期時長有長有短。但延期交房長達9個多月的狀況，確實增加了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，影響了業(yè)主落戶、子女入學、工作成本等日常生活，令業(yè)主難以接受。業(yè)主們認為，疫情及環(huán)保的限工令，均發(fā)生在冬季采暖期，即北方地區(qū)建設(shè)工地普遍執(zhí)行的停工期、工人春節(jié)的休假期。在業(yè)主看來，交房延期的原因是房企周轉(zhuǎn)資金不暢、內(nèi)部管理不佳、工程進展無序、企業(yè)股東變更等問題，開發(fā)商卻偏偏借疫情和環(huán)保的限工令來免責，令人非常氣憤。
太原華貿(mào)硅谷所律師李寧表示，購房者和開發(fā)商沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。房企要主張延期交房為不可抗力造成的，應(yīng)當提供相關(guān)機構(gòu)的證明文件證明該情況符合法律認可的不可抗力條件。山西晚報記者查閱相關(guān)資料了解到，疫情及環(huán)保限工令對多數(shù)項目的順利交房造成了影響，屬于延期免責的范疇。但在同等條件下，優(yōu)秀房企會結(jié)合歷年環(huán)保限工令周期，與工程方協(xié)商調(diào)整施工節(jié)奏，做好延期預案，及時通知業(yè)主，盡可能縮短延期時長。面對樓市風暴，不同樓盤的抗風險能力、品牌保護及危機化解能力可見一斑。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部第88號令)第三十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。”
山東海利豐律師事務(wù)所律師國豐華表示，經(jīng)常遇到這樣的情況：部分購房者在購房合同中對延期交房賠償金未曾約定。在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。如果消費者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時間來計算賠償。
律師李寧稱，開發(fā)商提出不進行現(xiàn)金賠償，而要求用物業(yè)費抵頂延期交房賠償，這種情況要注意。如果開發(fā)商交房后牽扯到第三責任方物業(yè)公司，那么應(yīng)該得到業(yè)主和物業(yè)公司同意，并且賠償價值應(yīng)該與約定或法定的損失賠償價值相一致才可以。上述這種賠償方式最好由購房者、開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂一個三方同意的合同作為證明，避免入住后出現(xiàn)物業(yè)不認賬等不必要的風險。
C現(xiàn)房準現(xiàn)房相對安全
期房的風險被眾人熟知，相比較而言，現(xiàn)房、準現(xiàn)房收房的安全系數(shù)高。山西晚報記者了解到，準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。而現(xiàn)房就是已經(jīng)具備交房條件甚至是已交房的樓盤。
但山西晚報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些樓盤瞅準眼下購房者對交房擔憂的心態(tài)，從宣傳口徑上對不符合銷售要求、存在安全隱患的現(xiàn)房、準現(xiàn)房加以包裝，誤導購房者出資買房。
以準現(xiàn)房為例，其實際性質(zhì)仍屬于期房，沒有預售五證的“準現(xiàn)房”“現(xiàn)房”不能買。在太原市場上，有過多起違規(guī)預售“準現(xiàn)房”爛尾的案例。例如長風東街某樓盤，主體早已封頂，但由于證件不全，封頂后樓盤遲遲無法完成內(nèi)部裝修，水、電、氣、暖等設(shè)施無法入場，導致爛尾數(shù)年無法解決。
與期房、準現(xiàn)房相比，五證齊全的現(xiàn)房是收房安全系數(shù)最高的樓市產(chǎn)品。需要提醒購房業(yè)主的是，現(xiàn)房往往房源數(shù)量有限，是一個樓盤中所剩尾房，樓層、戶型會有瑕疵，業(yè)主如對地段和區(qū)域不了解，對現(xiàn)房的選擇要謹慎。記者了解到，截至目前，太原市內(nèi)配套成熟且有在售現(xiàn)房的項目有十幾個，戶型面積跨度大、覆蓋全，全城主要熱點板塊內(nèi)均有現(xiàn)房可售。購房者可根據(jù)自身需求，認真甄別后購買。
業(yè)內(nèi)人士表示，購買現(xiàn)房、準現(xiàn)房時，仍然需要了解開發(fā)商實力。業(yè)主可通過太原房產(chǎn)局、太原住建局等的公開資料了解開發(fā)商的資質(zhì)情況，對其綜合實力有所判斷；其次，購房者一定要到項目現(xiàn)場了解工程進度，看工地施工情況是否井然有序；最后，購房者要到開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)的樓盤去實地調(diào)查，多征求已入住業(yè)主的建議。從性價比角度考慮，尾房越少即去化率高的現(xiàn)房，更值得擁有。
D二手房風險最小當前議價有空間
相比期房、準現(xiàn)房，購買地段不錯、產(chǎn)權(quán)清晰、運營成熟的二手房風險最小，但由于市場低迷，目前二手房價格議價空間大、選擇多，對于急于有房入住的業(yè)主來說，這是個好消息。
據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院最新統(tǒng)計報告顯示，9月第3周，太原樓市二手房掛牌價從10768元調(diào)整為10751元，呈持續(xù)下跌趨勢；而近一個月來，在售二手房周庫存為30092套、30353套、30789套。成交價一路走低，庫存量增加，這樣的市場給了置業(yè)者議價空間。
在此背景下，不少中介經(jīng)紀人都感覺到：“二手房有價無市，就是好地段、價格一向堅挺的二手房，也有了一定的議價空間。”樂居潤美中介的經(jīng)紀人告訴山西晚報記者，因為二手房市場持續(xù)低迷，在長時間沒人看房的情況下，很多著急賣房收錢的房東會降價出售二手房。
山西晚報記者在多個二手房掛牌網(wǎng)站上看到，房東愿意在原來房價的基礎(chǔ)上降價5%的情況時有發(fā)生。一位經(jīng)紀人說，就近期太原二手房房價趨勢來看，隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、價格回落的態(tài)勢持續(xù)，未來二手房掛牌價格會更加親民、理性。
目前，太原二手房和新房房價一樣“南高北低”。據(jù)貝殼最近90天的數(shù)據(jù)來看，小店區(qū)成交821套、萬柏林區(qū)成交801套、迎澤區(qū)成交567套、杏花嶺區(qū)成交548套、晉源區(qū)成交382套、尖草坪區(qū)成交92套。目前看，小店區(qū)的長風街、南中環(huán)、晉陽街、龍城大街，以及萬柏林區(qū)的長風西街、長風商務(wù)區(qū)算是太原的核心地段，二手房交易量更活躍。
山西晚報記者 張磊
責任編輯：封曉健
