買房包括公攤面積合不合理
來源：法制日報 發(fā)布時間：2021-10-21 14:09:44
購房者很不理解也不心甘為何“花大錢買小屋”
買房包括公攤面積合不合理
編者按
10月20日，國家統(tǒng)計局公布2021年9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價上漲的城市數(shù)量再創(chuàng)新低。今年以來，央行也多次發(fā)聲：維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。
房子，長期以來都是老百姓關注和熱議的話題，是最大的民生之一。2016年年底，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”。堅持“房住不炒”確保了我國樓市健康發(fā)展。同時在現(xiàn)實中，變相加價、虛假騙購等房地產(chǎn)市場亂象依然屢見不鮮，尤其是公攤面積、精裝修、租房市場等方面存在的問題更是老百姓的痛點、難點。如何更好地滿足群眾對住房的需求，讓住房回歸其居住屬性？《法治日報》記者聚焦上述痛點、難點問題展開深度調(diào)查，從今天起在法治經(jīng)緯版推出系列報道，敬請關注。
● 一個小區(qū)里的不同樓棟，可能會因為層高不同而具有不同的公攤率。比如，6層高的住宅樓公攤率一般在18%至20%；10層高的住宅樓公攤率往往在20%以上；20層以上的高層住宅樓公攤率會達到30%甚至更高
● 除了信息披露不公開透明外，公攤面積的計算方式目前也不太明確，將公攤面積計入房價容易引發(fā)諸多亂象
● 針對不同的住宅類型，在考慮建筑使用實際的情況下，出臺規(guī)定對新建住宅公攤面積的上限作出限制，倒逼房地產(chǎn)商及相關方在建設住宅時合理規(guī)劃，而不是隨意增加公攤面積，侵害購房者的居住權益
千挑萬選終于看中了一套98平方米的三居室，布局、精裝都不錯，可公攤面積卻占了近24平方米——這讓購房者東華最近很是煩悶。在天津工作4年，房子是剛需，不買不行，可要買下公攤面積這么大的房子，他又心有不甘。
在實際購房過程中，東華的際遇還算好的。前不久，山東省青島市某樓盤因超高的公攤面積在網(wǎng)上引發(fā)熱議：“原來122平方米的房子，經(jīng)驗房師測量，實際使用面積只有62平方米左右”“公攤面積由說好的31%變成46%，占了建筑面積近一半，主臥甚至放不下1.8米的床”……
公攤面積是指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，包括樓梯間、電梯井、公共走廊等。近年來，關于公攤面積的討論居高不下。有人認為公攤面積計入房價不公平，應該取消；也有人認為取消公攤面積可能會導致房價大幅上漲，不可取。
近日，《法治日報》記者采訪了北京、天津、安徽、重慶等地多個售樓處發(fā)現(xiàn)，關于公攤面積的爭議多源于其背后存在的各種亂象，比如未提前對購房者進行公示、計算方式不公開透明等。
多名接受記者采訪的專家認為，在我國取消公攤面積的可行性不是很大，因此加強監(jiān)管更為關鍵，要嚴格落實開發(fā)商對公共設施、公共面積及相關收費的信息披露制度，同時建立完善相關的監(jiān)管機制，確保購房者所支付的公攤面積費用有據(jù)可依。
公共空間費用公攤
樓層高公攤率也高
今年國慶期間，東華來到天津市河東區(qū)某樓盤售樓處，本想趁著國慶限時特惠把房子敲定，但走進樣板間，他心里就產(chǎn)生了疑惑。
“一套位于9層樓98平方米的三居室，從樣板間來看，里面的布局、精裝都很好，但總感覺比我現(xiàn)在租住的70多平方米的房子沒寬敞多少。”東華向銷售人員提出了自己的疑問。對方解釋稱，這間房的公攤面積占建筑面積24%左右，套內(nèi)建筑面積大約為74平方米，“與周邊其他樓盤相比，這樣的公攤面積已經(jīng)算低的了”。
人生第一次買房的東華對此很不能理解：為什么要將公攤面積計入房價，公攤面積還這么大，其計算標準到底是什么？
華東政法大學房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法解釋道，其中一個原因是我國早期采用福利分房制度，后來隨著住房市場化，商品房出現(xiàn)并占主流地位，房價飆升的同時受到政府嚴格管控，這使得開發(fā)商尋求一個在紙面上控制房價但實際上不損害其利益乃至創(chuàng)造更多利益的方法。
“同時，隨著我國城市化快速推進，大量人口涌入城市、城市中心區(qū)，而這些區(qū)域中能夠用于居住的土地面積又比較有限，因此城市居民普遍居住于封閉小區(qū)中的高層住宅。這決定了在我國面積共有問題無法避免，而面積共有必然導致費用公攤。”楊勤法說，此處公攤的費用不僅包括建筑費用（對購房者而言體現(xiàn)為房價），還包括建筑使用過程中產(chǎn)生的管理、維護費用（對購房者而言體現(xiàn)為物業(yè)費），這就是我國大陸地區(qū)普遍采用公攤面積的概念，并以此計算房價和物業(yè)費等費用的主要原因。
不過，公攤面積并非法律概念。“現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章沒有對公攤面積的概念進行定義。”楊勤法指出，一般認為，房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。公攤面積即共有建筑面積，是指由各產(chǎn)權主體共同占有或共同使用從而共同分攤費用的部分建筑面積。
依據(jù)上述說法，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房，還包括戶與戶之間的隔墻等。
那么，一套房的公攤面積具體會有多少？記者為此咨詢了天津、北京、安徽、重慶等地10個售樓處的銷售人員和房產(chǎn)中介。
據(jù)北京市朝陽區(qū)高家園小區(qū)某中介公司銷售顧問裴先生介紹，房地產(chǎn)市場主要以公攤率和得房率來表明一套房公攤面積的多少。“公攤率就是房屋公攤面積占房屋總面積（建筑面積）的比率，得房率指套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比率。”
“得房率能有80%就已經(jīng)很不錯了。現(xiàn)在新建的小區(qū)大多是高層，公攤率基本都在25%以上。”安徽省合肥市一樓盤銷售人員胡先生告訴記者，“不過公攤率并不是越低越好，因為公攤率低意味著小區(qū)公共面積小，居住環(huán)境和舒適度可能就難以保障。”
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一個小區(qū)里的不同樓棟，可能會因為層高不同而具有不同的公攤率。比如，一棟6層高的住宅樓，其公攤率一般在18%至20%；一棟10層高的中高層住宅樓，其公攤率往往在20%以上；一棟20層以上的高層住宅樓，由于樓梯高度、墻體厚度、強弱電井等公用設施等，公攤率會達到30%甚至更高。
公攤占比沒有上限
計算標準尚未明晰
“該小區(qū)3號、4號、9號樓儲藏室公攤面積過大，請購房者仔細查看！”10月13日，山東省德州市房產(chǎn)管理中心官網(wǎng)將一小區(qū)房產(chǎn)測繪面積等信息進行公示，上述這段大寫加粗的黑體字格外引人注目。
記者點開測繪結(jié)果鏈接發(fā)現(xiàn)，這3幢樓的儲藏室公攤面積都遠大于套內(nèi)面積。比如，3號樓負1層儲藏間3，套內(nèi)建筑面積不到6平方米，公攤面積達到11平方米；整幢3號樓儲藏間套內(nèi)面積210平方米，公攤面積卻達396平方米。
“地下儲藏室過道面積大，加上樓梯間、電梯井等都要占公攤面積，儲藏室的公攤占比往往超過一半。而我國目前對住宅公攤面積并沒有上限要求。”北京市京師（泉州）律師事務所律師艾泓強解釋說。
在艾泓強看來，德州房產(chǎn)管理中心對高公攤率進行公示的舉措還是很人性化的，“這樣消費者在購房時就能注意到。實踐中，許多開發(fā)商并不會公示公攤面積，在合同中甚至不做說明，導致出現(xiàn)購房者‘花大錢買小屋’的情況，引發(fā)許多爭議”。
記者近日走訪了天津河東區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)5個樓盤的售樓處，發(fā)現(xiàn)沒有一家樓盤介紹圖中含有公攤面積內(nèi)容；5名銷售人員也只有1人主動提及公攤相關內(nèi)容，其他人只有當記者問及時才會作簡單介紹，并且一帶而過。
那么，在買賣房屋時，賣方是否應當將公攤面積進行公示呢？
楊勤法認為，目前沒有法律法規(guī)規(guī)定房屋出售者需要公示公攤面積，但購房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中約定，但這樣的要求往往很難得到保障。
艾泓強說，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，當事人直接援引《商品房銷售管理辦法》第二十條以房屋面積誤差超過正負3%為由要求解除合同、退房可能難以得到支持。而且在實踐中，開發(fā)商往往會與購房者簽訂補充協(xié)議，對商品房買賣合同的內(nèi)容進行補充或變更，因此消費者在簽訂合同時更應多加注意。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了信息披露不公開透明外，公攤面積的計算方式目前也不太明確，將公攤面積計入房價容易引發(fā)諸多亂象。其中，公攤面積是否按照精裝修收費引發(fā)的爭議頗多。
家住天津市河東區(qū)的劉明今年剛?cè)胧忠惶拙b修新房，該房是按照每平方米3000元的標準進行精裝修的。他認為，像電梯、樓梯這種公攤設施肯定不存在精裝修，可最后公攤面積價格也是按照精裝修價格計入房屋總價，而且還包括暖氣費。“難道公攤的建筑也要裝暖氣嗎？”劉明有點憤憤不平。
采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，公攤面積是否按照精裝修收費，各地做法有所不同，但物業(yè)費、稅費等都是以包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積為依據(jù)進行計算的。
此外，據(jù)楊勤法介紹，有少數(shù)開發(fā)商違法將現(xiàn)行法明文規(guī)定不計入共有建筑面積的部分計入公攤面積，再將這些公攤設施出售或租賃，如停車場出售或出租、樓道廣告位出租等，產(chǎn)生的收益卻未被納入物業(yè)管理費用或住宅維修基金等，而是被開發(fā)商或物業(yè)據(jù)為己有。
“這些都給業(yè)主增加了負擔，最終導致業(yè)主高價買房卻權益受損，購房者對公攤面積的怨言也一直存在。”楊勤法說。
取消公攤難度較大
加強監(jiān)管迫在眉睫
亂象之下，關于該不該取消公攤面積計入房價的討論甚囂塵上。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，有人不支持取消，因為擔心取消后房價大漲；也有人表示取消公攤已是大勢所趨，因為2019年住建部對《住宅項目規(guī)范》公開征求意見已經(jīng)釋放了相關信號。
對此，北京市房地產(chǎn)學會副會長兼秘書長趙秀池認為，影響房價的因素有很多，與計價方式?jīng)]有太大關系。表面上以建筑面積計量房價會低一些，以使用面積計量房價會高一些，物業(yè)等費用收取也是一樣。但對整套住房來看，總價或收取的物業(yè)費不會因為計量單位不一樣而少收。因為開發(fā)商是按整套住房來收取購房款的，購房人是以整套住房為單位來繳納物業(yè)費的。
艾泓強則認為，《住宅項目規(guī)范》并非銷售管理辦法，而是工程技術規(guī)范，“套內(nèi)面積”或“建筑面積”計算無直接關系，真要上升為國家標準并全面實施，還需修改相關法律規(guī)范，還有很長的路要走。
值得注意的是，記者近日在某購房App中查詢發(fā)現(xiàn)，很多城市的新房，點進去顯示的都是建筑面積，而重慶市區(qū)顯示的都是套內(nèi)面積。
據(jù)了解，早在2002年6月，重慶人大常委會通過的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中就要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
這是否意味著，重慶已經(jīng)取消了公攤？
重慶沙坪壩區(qū)某房產(chǎn)中介胡先生告訴記者，這個規(guī)定并不意味著公攤的取消。“入戶大堂、電梯井等公共空間在物理上是不可能取消的，只能說計算房價時公攤不計入，但實際上也就是說法問題，總價一直是固定的。比如套內(nèi)面積單價可能是1.5萬元，建筑面積單價就可能是1.3萬元。按照規(guī)定，重慶這邊的新房都是按照套內(nèi)面積計價，二手房則按照建筑面積計價，因此二手房看上去要比新房單價低得多。”
雖然目前重慶市對于物業(yè)費、取暖費等仍是按照總建筑面積收取，與全國其他地區(qū)無異，但楊勤法認為，重慶的規(guī)定還是傾斜保護了在房產(chǎn)交易中處于弱勢地位的購房者利益，用套內(nèi)面積計價更加公開透明，對于購房者來說，是更能夠看得見摸得著的實惠。
但要在全國層面取消公攤面積，多名接受記者采訪的專家一致認為“難度較大”。他們提出，若取消公攤面積，長遠來看房地產(chǎn)商受到的損失最大，若其不再能從公攤面積中獲取收益，在維持房價合理的情況下，對公攤部分的重視程度就可能會下降，小區(qū)環(huán)境、房屋整體建設質(zhì)量也可能受影響。
既然在當前居住方式下公攤面積不太可能直接取消，那么其帶來的諸多問題怎么解決？
對此，楊勤法建議，可借鑒其他國家的地產(chǎn)管理經(jīng)驗，在為購房者減負的前提下持續(xù)保障公攤面積的使用質(zhì)量。
“對于公攤面積的管理，應采取分步走策略。首先，在公攤面積尚未取消的前提下，規(guī)范公攤面積的計算工作，確保計算方式公開透明，計算結(jié)果清晰，并且完善相關的監(jiān)管機制，確保購房者所支付的公攤面積費用有據(jù)可依，房地產(chǎn)商胡亂計算公攤面積的行為得到及時懲處；其次，針對不同的住宅類型，在考慮建筑使用實際的情況下，出臺規(guī)定對新建住宅公攤面積的上限作出限制，倒逼房地產(chǎn)商及相關方在建設住宅時合理規(guī)劃，而不是隨意增加公攤面積，侵害購房者的居住權益。”楊勤法說。
趙秀池則建議，在市場環(huán)境允許的情況下，可以進一步實施和推廣以“套內(nèi)使用面積”計算房價的做法。同時，還應嚴格落實開發(fā)商對公共設施、公共面積及相關收費的信息披露制度，確保購房者在購房前能夠確實了解公共區(qū)域的詳細情況。通過加強監(jiān)管、規(guī)范第三方測繪機構、嚴格開發(fā)商違約責任等方式，真正維護眾多購房者的權益。
(見習記者 張守坤 記者韓丹東)
責任編輯：封曉健
