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商品房預售資金監(jiān)管更嚴更細

來源:經(jīng)濟日報   發(fā)布時間:2021-11-17 10:08:48

  商品房預售制增加了房地產(chǎn)開發(fā)的建設量,也帶來不少風險。因此,嚴格的監(jiān)管措施十分必要,預售資金監(jiān)管應更為嚴格和精細。這將促使企業(yè)進一步提升運營能力,有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營、信用良好方向努力。一段時間以來,不少城市加大商品房預售資金監(jiān)管力度。僅11月份以來,就有成都、北京等多城市發(fā)布加強商品房預售資金監(jiān)管的通知或辦法。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,近兩年是預售資金監(jiān)管相關政策發(fā)布的高峰期,2020年至2021年10月中旬,全國主要城市共發(fā)布相關政策60次以上。

  之所以有商品房預售資金監(jiān)管,是因為我國在商品房銷售時普遍實行預售制,也就是期房銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定,由購房者交付定金或預付款,在未來某一時期擁有所購房屋。商品房預售制可以簡單理解為“先交錢,再收房”。

  房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),商品房預售制為過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起到支撐作用,有效擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源,增加房地產(chǎn)開發(fā)的建設量。同時,預售制也帶來不少風險。購買期房者最大的擔心就是把購房款交給開發(fā)商,開發(fā)商資金鏈斷裂、跑路,購房者遲遲拿不到房,甚至可能面臨房財兩空的局面?,F(xiàn)實情況中,樓盤爛尾無法交付,抑或是開發(fā)商拖欠建筑商、供應商款項,常常與預售資金被挪用有很大關系。

  一方面,監(jiān)管不到位的情況下,部分定金和首付款項可能并未納入資金監(jiān)管賬戶;另一方面,房企違規(guī)挪用預售資金的情況并不少見。用于特定項目的建設資金被開發(fā)商放到企業(yè)的資金“大盤子”中使用,成為其現(xiàn)金流大循環(huán)的一部分。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境、金融緊縮等情況,開發(fā)商整體資金鏈吃緊,就會波及具體項目,出現(xiàn)工程資金支付困難,延期交付甚至“爛尾”的情況。

  因此,實施商品房預售制,嚴格的監(jiān)管措施十分必要。由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對預售資金實施監(jiān)督管理,將預售資金存入專門賬戶,根據(jù)工程進度放款,能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾風險。同時,加強預售資金監(jiān)管,將規(guī)范房企合理使用資金,有利于房企穩(wěn)健經(jīng)營,還有利于維護住房消費者合法權益,促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展,穩(wěn)定預期。有關機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,商品房預售資金監(jiān)管能夠使預售合同相關的民事糾紛數(shù)量大大下降。

  為了更好保護購房者權益,避免樓盤“爛尾”情況的發(fā)生,預售資金監(jiān)管應更為嚴格和精細。從近期多地出臺的預售資金監(jiān)管辦法來看,不少城市正在朝這一方向努力。比如,北京市近日出臺的《北京市商品房預售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》將預售資金監(jiān)管的時間起點前移。過去,預售資金從網(wǎng)簽開始才納入監(jiān)管,按照新征求意見稿,調整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽,這能夠避免此前將預售資金轉到開發(fā)商賬戶,再轉到資金監(jiān)管賬戶過程中可能出現(xiàn)的資金挪用情況。征求意見稿還提高了資金監(jiān)管的額度,要求重點監(jiān)管資金每平方米不低于5000元,較此前有大幅提高。

  可以預見,各地加大預售資金監(jiān)管力度,客觀上將促使企業(yè)進一步提升運營能力,有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營、信用良好方向努力。一些城市實施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預售資金監(jiān)管政策,加強了穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。

責任編輯:封曉健

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