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中經(jīng)評論:促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)健康發(fā)展

來源:經(jīng)濟(jì)日報   發(fā)布時間:2021-12-16 15:44:11

  冬月已至,又臨歲尾。2021年的房地產(chǎn)市場跌宕起伏。

  上半年,房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額表現(xiàn)均十分活躍,房價在一些城市穩(wěn)步抬升。轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在年中,“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策作用逐步登臺,特別是個別大房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險作為“導(dǎo)火索”后,下半年市場明顯降溫。隨著市場行情急轉(zhuǎn)直下,房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。

  日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,明確了房地產(chǎn)市場當(dāng)前和今后發(fā)展的著力點。當(dāng)前,部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問題較為突出,房地產(chǎn)銷售、投資、土地出讓均出現(xiàn)放緩跡象,部分城市出現(xiàn)了房價下跌和購房觀望情緒。特別是對于產(chǎn)業(yè)依賴較高的地區(qū),房地產(chǎn)市場一旦過度放緩,可能觸發(fā)更為復(fù)雜的風(fēng)險傳導(dǎo)鏈條。

  房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經(jīng)濟(jì)、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額,對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

  房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展該如何實現(xiàn)?穩(wěn)定預(yù)期是重要前提。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,加強預(yù)期引導(dǎo)。受個別房企出現(xiàn)債務(wù)危機以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力大等影響,許多人不看好行業(yè)未來發(fā)展。事實上,盡管當(dāng)前個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的債務(wù)問題,但其仍屬個案,原因是企業(yè)自身經(jīng)營不善,其影響不必過分夸大,我國房地產(chǎn)市場總體健康發(fā)展態(tài)勢不會改變,個別企業(yè)的風(fēng)險并不會影響中長期房地產(chǎn)市場的正常融資功能。

  與此同時,購房者的合理住房需求正在得到滿足。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,將支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。12月13日央行公布的數(shù)據(jù)顯示,11月末,個人住房貸款余額38.1萬億元,當(dāng)月增加4013億元,較10月多增532億元。個人住房貸款余額近期增加,有利于更好滿足首套和改善型住房的按揭需求。

  在穩(wěn)定預(yù)期的基礎(chǔ)上,供需堵點有望突破,房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)可期。房地產(chǎn)市場的降溫容易向其他環(huán)節(jié)傳導(dǎo),當(dāng)二手房交易量降低,賣舊買新的購房者減少,新房市場就可能乏人問津,而新房市場的銷售直接影響企業(yè)回款,一旦資金不足,將降低企業(yè)拿地積極性,進(jìn)而將降溫傳導(dǎo)到土地市場。可見,一個環(huán)節(jié)停滯,容易讓整個市場“轉(zhuǎn)不動”。房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展,應(yīng)著力控制房企流動性風(fēng)險,避免局部風(fēng)險向整個系統(tǒng)傳遞。同時,需要暢通“融資、拿地、銷售、貸款、回款”等鏈條上的各個環(huán)節(jié)。房企融資及購房者信貸環(huán)境的改善,有助于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步實現(xiàn)良性循環(huán)。

  實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼;我國總體上將逐步從大拆大建的增量開發(fā),向存量改造過渡;住房供給角度,從過去重購買、輕租賃,向租購并舉轉(zhuǎn)變等。這些都決定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)轉(zhuǎn)變,探索新的發(fā)展模式。

  在推進(jìn)解決居住問題的過程中,住房租賃將發(fā)揮越來越重要的作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場。專業(yè)化、規(guī)?;淖》孔赓U企業(yè)是提升租賃市場專業(yè)服務(wù)的重要載體。租賃行業(yè)成本高、盈利空間窄等因素導(dǎo)致企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?;l(fā)展受阻。有數(shù)據(jù)顯示,我國一線城市住房租賃機構(gòu)化率還不足15%。因此,加快發(fā)展長租房市場,應(yīng)加快培育專業(yè)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)。

  實現(xiàn)全體人民住有所居,住房保障不能缺位。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,推進(jìn)保障性住房建設(shè)。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設(shè)計,主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中,重在解決大城市住房突出問題,緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。

  此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強調(diào)“房住不炒”,表明底線不容突破。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,應(yīng)該以“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”“著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”為出發(fā)點,而不應(yīng)再抱有刺激、炒作房地產(chǎn)的心態(tài)。(本文來源:經(jīng)濟(jì)日報 作者:亢舒)

責(zé)任編輯:封曉健

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