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年內(nèi)房地產(chǎn)市場“先熱后冷” 短期樓市調(diào)控政策改善預期仍較強

來源:證券日報   發(fā)布時間:2021-12-28 17:18:43

  本報記者 杜雨萌回顧即將過去的2021年,房地產(chǎn)銷售市場及土地市場呈現(xiàn)出明顯的前高后低走勢。不過,隨著年末政策面不斷釋放積極信號以及房企采取多種方式自救,眾多業(yè)內(nèi)人士認為,行業(yè)預期已初見修復。

  而相較于樓市銷售端的分化,住房租賃市場無疑獲得了政策的精準護航。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示,目前,以“資產(chǎn)管理”為本質(zhì)的住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)初步形成,住房租賃行業(yè)迎來了全新的發(fā)展局面。

  新房、二手房、土地成交

  全鏈降溫

  2021年的房地產(chǎn)市場,可大致用“先熱后冷”來總結(jié)。

  貝殼研究院發(fā)布的《2022年房地產(chǎn)市場展望報告》顯示,2021年房地產(chǎn)市場的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場。3月份到9月份,二手房市場在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底,成交量萎縮超過六成。新房市場方面,上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長,6月份單月創(chuàng)2016年以來同期最高水平,但到了11月份,新房銷售面積已跌至2016年以來同期最低。此外,在土地市場方面,更是呈現(xiàn)出上半年房企“搶地”、下半年熱點城市多宗地塊流拍的局面。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示,今年上半年,在企業(yè)加大推盤力度、信貸資金相對充裕等因素的帶動下,市場整體延續(xù)了2020年底的活躍態(tài)勢,疊加土地市場熱度較高,進一步帶動了購房者置業(yè)情緒,使得上半年全國樓市表現(xiàn)超預期。在此背景下,為進一步實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標,多地紛紛加碼樓市調(diào)控政策,如發(fā)布二手住房成交參考價、加強市場監(jiān)管力度、提高人才購房門檻等,部分城市繼續(xù)升級限購、限貸、限售等政策,且調(diào)控城市進一步向三四線城市擴圍。

  而隨著熱點城市樓市調(diào)控加碼,政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。下半年以來,全國新房、二手房和土地市場快速降溫,在此背景下,對于部分城市而言,有效應對樓市下行壓力被擺在了更加突出的位置。7月份以來,已有超20個城市發(fā)布“限跌令”以穩(wěn)定樓市。此外,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計,近一個月以來,已有桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20余個城市出臺購房補貼政策。

  “不難發(fā)現(xiàn),近期出臺鼓勵購房政策的城市,主要是三四線城市,這些城市的特點之一是庫存較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,從過往經(jīng)驗來看,在樓市表現(xiàn)較為低迷時,三四線城市確實會通過購房補貼等方式配合房企的打折促銷活動,以進一步激活當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易。預計后續(xù)庫存壓力較大的城市,仍有望跟進類似措施以激活購房需求。

  58安居客研究院分院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示,無論是上半年限購政策的升級、二手房參考價的發(fā)布,以及嚴堵法拍房、假結(jié)婚等漏洞,還是下半年信貸政策的邊際放松以及多地購房補貼政策相繼出臺,整體上看,盡管不同城市的樓市調(diào)控動態(tài)“細膩度”存在差異,政策力度略有不同,但究其根本,都是致力于保障各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,尤其是保持土地價格和房價穩(wěn)定。

  陳文靜認為,當前,房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整通道,市場預期尚未穩(wěn)定,短期樓市調(diào)控政策改善預期仍較強,各地將繼續(xù)積極落實因城施策。

  事實上,由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,其對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

  談及如何促進2022年房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展,住建部部長王蒙徽近日公開表示,一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性;二是增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性;三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險;四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

  住房租賃行業(yè)完整商業(yè)閉環(huán)

  初步實現(xiàn)

  經(jīng)過前期的無序發(fā)展和疫情沖擊,2021年全國住房租賃市場迎來了嶄新局面,多項政策出臺,一方面鼓勵市場通過多種渠道增加有效供給,特別是增加保障性租賃住房的供應;另一方面,進一步加強監(jiān)管,約束行業(yè)行為。

  趙然表示,總體來看,今年出臺的與住房租賃市場有關(guān)的政策,一方面,有利于降低住房租賃企業(yè)的成本負擔,包括開發(fā)成本和運營成本,同時打通了“投融建管退”中“退出”的關(guān)鍵環(huán)節(jié),使得整個住房租賃行業(yè)的商業(yè)閉環(huán)形成,極大促進住房租賃市場的發(fā)展。另一方面,政策強調(diào)“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”,也給住房租賃市場定下了“保民生”的基調(diào),切實保障新市民、青年人的需求,避免行業(yè)無序發(fā)展。

  具體來看,7月份,國務院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。此外,國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,首次將保障性租賃住房(包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目)納入試點申報項目名單。疊加財政部、稅務總局和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》,無疑對保障性租賃住房實現(xiàn)REITs發(fā)行給予多種保障,旨在解決行業(yè)“三高一低”的痛點。

  此后,多地又陸續(xù)出臺了符合城市特色的加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見,將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點,加快建立多元化和多主體供給。而今年的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào),要堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

  “這是近三年來中央經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)政策層面首次加上‘良性循環(huán)’。經(jīng)過多年調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場‘租購并舉’的結(jié)構(gòu)基本形成,多層次住房體系已初現(xiàn)雛形,即長租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’。”趙然稱,總體來說,今年陸續(xù)出臺的住房租賃市場政策,是基于前幾年的市場實踐經(jīng)驗總結(jié)而來,可以說是促進整個行業(yè)發(fā)展“上臺階”的重要支持政策。

  展望2022年,ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》預計,租賃住房的重點是發(fā)展保障性租賃住房。預計未來在因城施策的背景下,部分城市對于保障性租賃住房的認定標準,特別是對于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的管控,會根據(jù)城市特點因地制宜。除了保障性租賃住房之外,預計也會有大量市場化的長租房以滿足不同生活水平群眾的需求,為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。因此,如何調(diào)動市場積極性,保證多元化的市場供給,是后續(xù)構(gòu)建多層次供給體系的關(guān)鍵。

  從住房租賃市場長效機制的形成來看,今年是探索集中供地新模式的第一年,前兩次集中供地通過“競自持、競配建”,大大提升了“租賃”地塊的成交量。但是,這種供地方式,特別是“競自持”方式下產(chǎn)生的地價,對于“運營微利”的住房租賃行業(yè)來說,沉淀了巨大的開發(fā)成本。預計2022年各地在集中供地模式下將會展開積極探索,即在按計劃實現(xiàn)增加租賃住房供給目標的前提下,結(jié)合行業(yè)自持時間長、運營利潤低的特點,在供地模式上推陳出新。

責任編輯:封曉健