樓市調(diào)控堵漏洞 法拍房納入限購(gòu)
來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-12-29 15:14:12
記者 孫蔚
一度因不限購(gòu)而被視為可以“曲線購(gòu)房”的法拍房，隨著成交數(shù)量逐年上升，暴露出的問(wèn)題也越來(lái)越多。在樓市調(diào)控進(jìn)一步深入的當(dāng)下，法拍房正走上糾偏的道路。近日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，正式將法拍房全面納入限購(gòu)，該政策將從明年1月1日起施行。
成交數(shù)量遞增
法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以償還債權(quán)。
在2020年樓市復(fù)蘇的背景下，各地樓市嚴(yán)格限購(gòu)，而不限購(gòu)、價(jià)格低的法拍房逐漸引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，自司法部2017年開(kāi)通法拍房網(wǎng)絡(luò)拍賣渠道后，法拍房成交數(shù)量連年上升，2020年，全國(guó)法拍房成交量達(dá)百萬(wàn)套。
據(jù)阿里巴巴相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)今最大的法拍房平臺(tái)是阿里拍賣。目前全國(guó)已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%的司法拍賣會(huì)在該平臺(tái)上成交。
據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，北京法拍房市場(chǎng)共計(jì)掛牌上拍房源660套，總市值105.96億元，掛牌面積34.22萬(wàn)平方米。成交法拍房306套，環(huán)比上升50%，同比增長(zhǎng)34.21%；成交總價(jià)30.36億元，同比增長(zhǎng)101.46%；成交面積12.42萬(wàn)平方米。成交平均折扣為7.9折，跟評(píng)估價(jià)相比，產(chǎn)生9.86億元購(gòu)房差價(jià)，成交率54%，平均5.92人爭(zhēng)搶1套法拍房。
12月25日，記者在阿里拍賣平臺(tái)上看到，正在拍賣的北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路一套400多平方米的住宅，評(píng)估價(jià)為5100萬(wàn)元，吸引了14955次圍觀，卻始終無(wú)人出價(jià)。剛剛結(jié)束拍賣的北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)華城家園的一套住宅，吸引了4人報(bào)名、4967次圍觀，該套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為164萬(wàn)元，最終成交價(jià)為118.84萬(wàn)元。
記者查詢阿里拍賣平臺(tái)得知，在北上廣深四個(gè)一線城市中，廣州以17922套成為住宅法拍房掛牌數(shù)量最多的城市，其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌數(shù)量分別為11086套、10015套、8991套。在新一線和熱點(diǎn)二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市為重慶、蘇州和鄭州，分別有44530套、36462套、35634套。此外，住宅法拍房比較熱門(mén)的城市還有杭州、成都、武漢，掛牌量分別有30622套、27387套、12331套。
擾亂樓市秩序
在不少購(gòu)房者看來(lái)，僅從價(jià)格方面考量，法拍房算得上是“低價(jià)撿漏”的代名詞。這是因?yàn)樵谒痉ㄅ馁u中，資產(chǎn)起拍價(jià)是按照處置參考價(jià)70%設(shè)定的，且流拍后會(huì)二次降價(jià)競(jìng)拍。
由于此前法拍房不限購(gòu)，吸引了不少投資者。在成都從事法拍中介業(yè)務(wù)的人士表示：“出手法拍房的八成客戶是外地的，溢價(jià)20%都很正常。”
“上海的房子保值增值，以前沒(méi)購(gòu)房資格的人愿意走買法拍房的路子，多花50萬(wàn)-100萬(wàn)元買也認(rèn)了，而且潛意識(shí)里都覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，不會(huì)虧。”從事法拍房中介業(yè)務(wù)的藍(lán)鯨資產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
法拍房對(duì)市場(chǎng)秩序的干擾引起了各地的注意。2021年1月，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”，明確購(gòu)買法拍房也需要有上海購(gòu)房資格。4月，合肥出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，明確對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)司法拍賣或招投標(biāo)中心公開(kāi)拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合住房限購(gòu)政策。8月，東莞明確宣布將法拍房納入限購(gòu)范圍。9月，廈門(mén)發(fā)布樓市調(diào)控通知，要求參與競(jìng)買法拍房的人員，應(yīng)當(dāng)事先確定其在本市具有購(gòu)房資格。
58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從對(duì)法拍房進(jìn)行限購(gòu)的城市表現(xiàn)來(lái)看，在成交量、價(jià)格上多趨于平穩(wěn)。
全面納入限購(gòu)
針對(duì)法拍房不限購(gòu)的漏洞，近日，最高法出臺(tái)新規(guī)，將全國(guó)范圍內(nèi)的法拍房統(tǒng)一納入到限購(gòu)范疇中。《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》明確表示，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。
隨后，最高法發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》中明確，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這意味著法拍房限購(gòu)將直接覆蓋全國(guó)范圍，這是全國(guó)性樓市調(diào)控的需要，也是嚴(yán)堵漏洞的重要手段之一，避免了炒房者鉆空子。法拍房限購(gòu)是“房住不炒”的重要體現(xiàn)，也向市場(chǎng)釋放出打擊炒房的明確信號(hào)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)進(jìn)一步對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者指出，當(dāng)前部分城市住房限購(gòu)政策主要針對(duì)的是普通商品房，法拍房不受限購(gòu)政策約束，這就導(dǎo)致部分城市暫無(wú)購(gòu)房資格的投資者通過(guò)法拍房進(jìn)入市場(chǎng)，甚至推高了法拍房?jī)r(jià)格，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)。
“本次最高法出臺(tái)規(guī)定，從全國(guó)層面、法律層面將法拍房納入限購(gòu)范圍，這將徹底堵住通過(guò)法拍房違規(guī)進(jìn)入樓市的漏洞，違反相關(guān)規(guī)定的將上升到承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力將更強(qiáng)更嚴(yán)格。”許小樂(lè)表示，從當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境看，一方面樓市信貸環(huán)境有所改善，使市場(chǎng)流通起來(lái)，另一方面堵住法拍房不限購(gòu)的漏洞，疏堵結(jié)合，做到更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“在‘房住不炒’的調(diào)控基調(diào)下，對(duì)各種細(xì)節(jié)的管控也更到位，針對(duì)過(guò)去的市場(chǎng)漏洞打補(bǔ)丁的行為會(huì)越來(lái)越密集。”張波表示。
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