亚洲免费成人在线,婷婷丁香九月,久久狠狠色狠狠色综合,本道久久,热热涩热热狠狠色香蕉综合,亚洲色图第三页,天天曰夜夜操

?
A+ A-

房企經(jīng)營模式應(yīng)完善

來源:經(jīng)濟日報   發(fā)布時間:2022-01-22 20:56:07

  作者:秦虹(中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員)

  自上世紀90年代進行城鎮(zhèn)住房制度改革以來,房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟社會發(fā)展起到十分重要的作用,不僅推動城市迅速發(fā)展變化,而且貢獻了財稅、增加了就業(yè)。在持續(xù)的實踐探索中,房地產(chǎn)企業(yè)走出了一條以提供商品房快銷方式為主的開發(fā)模式——“拿地、開發(fā)、銷售、再拿地、再開發(fā)、再銷售”,地房輪動,循環(huán)往復(fù)。

  同時也要看到,多年來,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金以銀行貸款等短期間接融資為主,走的是“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展,城鎮(zhèn)化率不斷提升,城鎮(zhèn)人均住房面積已近40平方米。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營“三高”模式,已越來越不可持續(xù)。2021年下半年以來,國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)備受高負債困擾,部分房企因資金周轉(zhuǎn)困難出現(xiàn)違約,就是一種警示。出于防范化解金融風險的考慮,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式亟需完善。

  有關(guān)機構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示,我國上市房企的整體資產(chǎn)負債率高于一些發(fā)達國家房企水平。筆者以為,有這樣幾個原因。一是有關(guān)國家的資本市場比較發(fā)達,直接融資和股權(quán)融資占比較高。二是有關(guān)國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較成熟。除了不動產(chǎn)開發(fā)銷售收入,發(fā)達國家房企還有其他業(yè)務(wù)收入來源,包括物業(yè)出租、住宅代建、房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)等。而我國房企商品房銷售業(yè)務(wù)收入?yún)s占了企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的絕大部分比重。三是這些國家的房企曾在房地產(chǎn)市場大起大落中嘗到高負債的苦果,有關(guān)經(jīng)驗教訓使他們在負債率上很謹慎。

  我國房企以“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式發(fā)展,在一定程度上與行業(yè)這些年所處的增量為主發(fā)展階段有關(guān),也與我國房價這些年總體處于上漲期有一定關(guān)系,還與我國房地產(chǎn)金融不夠發(fā)達有關(guān)。要看到,房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿、高負債運營,是一把“雙刃劍”:當房價處于上漲期,高負債可以通過杠桿效應(yīng)實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快速擴張;當房價不漲或下跌、銷售量下降、房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊時,高負債房企則極有可能面臨資金周轉(zhuǎn)困難,出現(xiàn)流動性危機,甚至有因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的可能。

  隨著我國城鎮(zhèn)化深入發(fā)展,居民合理住房需求不斷滿足,新房總量的增長空間將逐漸減少。同時,“房住不炒”定位將長期堅持,房地產(chǎn)行業(yè)資金使用要求會更加嚴格規(guī)范。這都提醒房企應(yīng)加緊轉(zhuǎn)型。進一步說,一個成熟的房地產(chǎn)市場,已不是“拿地—蓋項目—賣房子賺錢”的邏輯,更多的是怎么通過提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平,通過資產(chǎn)的綜合經(jīng)營管理,來獲取長遠可持續(xù)的收益。

  比如,可積極探索開發(fā)與持有運營并重的盈利模式,除了繼續(xù)做好商品房市場供給,可探索擴大股權(quán)運營類物業(yè)收入比重,通過獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收益預(yù)防房地產(chǎn)銷售市場波動而產(chǎn)生的危機。特別是,注意發(fā)掘長租房市場機遇,發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在提升租房市場房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價格方面的優(yōu)勢,提升服務(wù)質(zhì)量和水平,尋找更加可持續(xù)的發(fā)展路徑。同時,還應(yīng)積極參與各地保障性租賃住房建設(shè)與運營維護工作。

  又如,可積極參與到城市更新行動中來。截至目前,我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%,城市發(fā)展進入到城市更新的重要時期,正在由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。這里面蘊含著巨大的發(fā)展機遇,房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自身優(yōu)勢,積極參與推動政策層面進一步完善,為推進城市更新行動貢獻出自己的力量。

  從某種程度上說,房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換盈利模式和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型實際上就是在布局自己的未來,做出精準判斷非常重要。具體該向哪個方向努力,各家企業(yè)應(yīng)根據(jù)各種因素和條件作出綜合深入分析。當然,在這一過程中,支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)政策應(yīng)及時配套推出,以促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

責任編輯:封曉健