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夢斷聆訊后 物企資本夢分化浮沉

來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)   發(fā)布時間:2022-02-23 15:41:49

  2月14日晚間,碧桂園服務控股有限公司(簡稱“碧桂園服務”)宣布,擬收購中梁百悅智佳服務有限公司(簡稱“中梁服務”)約93.76%股權(quán)。此前,中梁服務二次遞表并成功通過港交所聆訊。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變與物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局同步調(diào)整的大背景下,隨著新上市物業(yè)公司的紛紛破發(fā),國企物業(yè)公司與非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司脫穎而出,委身白衣騎士逐漸成為住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司的優(yōu)先選擇。

  形勢生變 白衣騎士紓困

  2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢面臨較大的變化與不確定性,部分房企深陷債務危機,引發(fā)了各相關(guān)方與資本市場的擔憂,并在二級交易市場與債券市場引起了一定程度的波動,部分房企與物企股價出現(xiàn)劇烈波動與接連下挫。

  與之相對,物業(yè)公司上市的步伐明顯放緩,二次遞表的物業(yè)公司數(shù)量快速增加,不少擬在港交所上市的物業(yè)公司招股書紛紛過期。

  2021年8月至今,僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務、中梁服務、金茂服務等四家物業(yè)公司通過港交所聆訊,其中僅有京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務兩家物業(yè)公司正式登陸資本市場,但目前股價均已跌破發(fā)行價。

  2021年11月1日早間,融創(chuàng)服務、第一服務發(fā)布聯(lián)合公告稱,融創(chuàng)服務擬通過新百利融資有限公司有條件收購3.22億股第一服務股份,占公司已發(fā)行股本的32.22%,交易對價為6.92億元(84.3億港元),每股對價2.15元(每股2.6167港元),較最后交易日聯(lián)交所所報收市價每股股份1.37港元溢價約91.0%。

  此前,2.5億美元債違約成為當代置業(yè)困局的導火索,當代置業(yè)成為繼恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展、花樣年控股、新力控股之后陷入債務違約的百強房企。

  1月3日晚間,融創(chuàng)服務宣布,終止收購第一服務控股約32.22%股權(quán)的事項。消息發(fā)布前后,第一服務控股股價累計跌幅超60%。

  在房企資金鏈持續(xù)緊張、物業(yè)公司上市后股價破發(fā)與市值持續(xù)走低、部分物業(yè)公司收并購終止的大背景下,中梁控股與中梁服務遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務。

  雖然公告并未披露收并購金額,但在嚴峻形勢下仍然出手的碧桂園服務,無疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力,并在快速整合中為自身及中梁服務帶來全新的發(fā)展機遇。

  估值回調(diào) 上市誘惑不再

  2021年以來,上市物業(yè)公司的股價出現(xiàn)較大幅度回調(diào),不少上市物業(yè)公司估值與市值震蕩下行,引發(fā)了物業(yè)行業(yè)對于物業(yè)公司登陸資本市場的必要性與合理性的擔憂與思考。

  截至2月18日收盤,A+H股共有53家上市物業(yè)公司。在近250個交易日中,共有21家物業(yè)公司跌幅超過20%,其中更有9家物業(yè)公司跌幅超過50%。僅有10家物業(yè)公司股價實現(xiàn)上漲,漲幅超過50%的僅有3家。

  夢斷聆訊后 物企資本夢分化浮沉_中國網(wǎng)地產(chǎn)

  數(shù)據(jù)來源:Wind

  2021年至今新上市的12家物業(yè)公司中(不含華發(fā)物業(yè)服務),截至2022年2月18日收盤,除了朗詩綠色生活和德信服務集團股價保持不變外,其余10家物業(yè)公司股價均出現(xiàn)不同程度的下跌,跌幅最高達63.81%,平均市盈率僅為17.97。與之相對,2020年上市物企首日市盈率均值高達46.82。

  受過去地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展與物業(yè)行業(yè)普惠式的股價上漲影響太久,不少物業(yè)公司尚不愿面對物業(yè)公司間股價進一步分化的可能。隨著物業(yè)公司逐漸認清并接受現(xiàn)實,上市的誘惑也將不斷下降,物業(yè)公司將變得愈發(fā)理性。

  非住國企 物企分化浮沉

  2021年以來,國家對涉及生育、養(yǎng)育、教育等與百姓生存發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)進行規(guī)范,其中一個顯著的特點是,對同時具有公共屬性與市場化雙重屬性的行業(yè),公共屬性的權(quán)重占比不斷提升,這也將對物業(yè)行業(yè)特別是住宅物業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

  2021年11月10日,北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司在港交所掛牌上市,早間集合競價階段報8.28港元,與發(fā)行價持平,總市值約12.14億港元。公開資料顯示,京城佳業(yè)管理北京超30%的胡同,具有較高的業(yè)務護城河。但截至2月18日收盤,京城佳業(yè)股價收盤報5.11港元,較發(fā)行價跌去近40%。

  近期物業(yè)公司在資本市場的走勢也在一定程度上表明,純住宅或以住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司受歡迎程度正不斷下降。

  2021年10月22日,在萬科集團業(yè)務交流會上,萬物云CEO朱保全公布了萬物云SPACE板塊三駕馬車增長策略。其中,萬科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi),做居民首選的物業(yè)管家;萬物梁行增速保持在30%-60%,做企業(yè)首選的物業(yè)管家;萬物云城增速大于60% ,做政府首選的物業(yè)管家。

  此外,朱保全還發(fā)布了基于三空間板塊的“百城千街”戰(zhàn)略:深耕街道,聚力蝶變,萬科物業(yè)在百余個城市全國88條街道內(nèi)住宅市占率占25%以上;預計到2021年底,可達300條高濃度街道;未來三年萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城共同完成百城千街計劃。近期萬物云官微及各渠道頻頻發(fā)出的相關(guān)信息也顯示,萬物云正加速在城市服務領(lǐng)域的布局。

  1月7日,龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書,計劃在港交所上市。招股書披露,截至2021年9月30日,龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入為77.7億元,其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務營業(yè)收入為60.12億元,商業(yè)及物業(yè)管理運營服務為17.59億元,后者占總營收比例達到22.6%。

  招股書顯示,2019年到2020年,龍湖智創(chuàng)生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元,商管營收的快速增長得益于管理規(guī)模的不斷增長。截至2021年12月28日,龍湖智創(chuàng)生活在管60個已開業(yè)購物中心,在管面積達到580萬平方米,服務的租戶和商家多達13000家。

  2月6日晚間,中國金茂公告稱,金茂服務已就建議分拆向聯(lián)交所遞交聆訊后資料集。資料顯示,截至2021年9月30日,金茂服務的合約建筑面積達4570萬平方米,涵蓋中國22個省、自治區(qū)及直轄市的47座城市,其中67.8%位于中國一二線城市。在管總建筑面積為2320萬平方米,包含96個住宅項目及41個非住宅項目。其中,住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及350萬平方米,分別占在管總建筑面積的85%及15%。

  金茂服務物業(yè)管理組合涵蓋住宅物業(yè)及各類非住宅物業(yè),包括商業(yè)物業(yè)(如寫字樓及購物中心)以及公共和其他物業(yè)(如學校、政府設施及其他公共空間)。收入方面,金茂服務收入由2018年的5.75億元增至2019年的7.88億元,到2020年進一步增至9.44億元。截至2021年9月30日,金茂服務的總收入達10.48億元。其中,物業(yè)管理服務收入約為5.78億元,占比為55.2%;非業(yè)主增值服務收入3.71億元,占比為35.4%;社區(qū)增值服務收入9882萬元,占比為9.4%。

  在大部分物業(yè)公司紛紛選擇觀望或暫緩上市步伐的當下,以非住宅業(yè)態(tài)為主的物業(yè)公司和以國企為代表的物業(yè)公司,正成為物業(yè)行業(yè)沖擊資本市場的中流砥柱。

  依托中國房地產(chǎn)發(fā)展大格局而形成的物業(yè)行業(yè)發(fā)展格局,在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢生變的當下,無疑正面臨深刻的調(diào)整與變革。當保增長能力成為房企發(fā)展的第一優(yōu)先,出售長周期、成長速度較慢的物業(yè)公司,成為不少房企回籠資金的重要選擇。

  在供需關(guān)系生變、現(xiàn)金為王的當下,這些物業(yè)公司又將何去何從?誰又會成為此類物業(yè)公司的白衣騎士呢?

責任編輯:封曉健

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