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走過28個年頭的商品房預(yù)售制度將何去何從?

來源:工人日報   發(fā)布時間:2022-03-09 08:59:58

  今年的政府工作報告提出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時代百姓住房需求,已經(jīng)走過28個年頭的商品房預(yù)售制度何去何從,再次成為兩會代表委員關(guān)注的熱點問題。

  針對近年來商品房預(yù)售暴露出的風險,代表委員建議,逐步取消商品房預(yù)售,實行現(xiàn)房銷售。

  要想買房,先交全款——預(yù)售制顯失公平

  自2005年以來,全國兩會上就不時傳出取消商品房預(yù)售的聲音。在一些代表委員看來,逐步取消商品房預(yù)售,實行現(xiàn)房銷售制度,是切實保護購房者權(quán)益的需要。

  “人民美好生活愿望的實現(xiàn),首先面對的就是住房消費問題。目前以期房形式交易的預(yù)售制,對于購房人顯失公平,已成為房地產(chǎn)市場矛盾激化的根源,一定程度傷及民生。”全國政協(xié)委員、明宇集團董事長張建明表示,預(yù)售制度下,購房者面臨交房時間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風險,與開發(fā)商之間糾紛不斷。

  對于預(yù)售制背后隱藏的不公平,全國政協(xié)委員、中國財政科學研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述:“對于老百姓而言,房子還沒看到,就得先交錢。對于開發(fā)商而言,沒有錢也可以干,只要是有一塊地,就可以從銀行貸到款,然后就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預(yù)售,可以收錢。”

  這樣的模式顯然不利于保障購房人權(quán)益。全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫介紹說,當前預(yù)售制度下,購房人預(yù)付的購房款,包括首付款和銀行按揭貸款等,一次性全額轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。而從購房到房屋交付少則1年,多則2年~3年,明顯加重了購房人義務(wù)、負擔,增加了購房人風險。

  “一旦出現(xiàn)項目爛尾等問題,將給購房人造成巨大損失,還會引起社會糾紛和不穩(wěn)定問題。”盧天錫代表表示。

  房未蓋好,預(yù)售圈錢——預(yù)售制風險暴露

  全國政協(xié)委員莫天全表示:“商品房預(yù)售制度是特定歷史時期的產(chǎn)物,在房地產(chǎn)發(fā)展初期發(fā)揮了積極作用,有效解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金問題。但如今,開發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢,不僅大大減少了成本費用,而且把風險也轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。”

  預(yù)售本質(zhì)上屬于商業(yè)信用,劉尚希委員表示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一手握著銀行信用,一手握著商業(yè)信用,相當于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張,但同時也增加了它的脆弱性,資金鏈繃得太緊,容易產(chǎn)生風險,難以控制。”

  近年來,房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)的變化將預(yù)售制背后的潛在風險進一步放大。

  “從2020年開始,住房整體上供過于求。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)壓力,市場出現(xiàn)了因資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因?qū)е聵潜P停工的現(xiàn)象。”全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東表示,預(yù)售制風險逐漸暴露,嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

  “預(yù)售制下,很多開發(fā)主體并無資金實力,完全依靠借貸和預(yù)售獲得開發(fā)資金,變相鼓勵了低水平惡性競爭,滋生投機行為,助長房地產(chǎn)泡沫。”在張建明委員看來,預(yù)售制是房地產(chǎn)高杠桿的主要源頭,而房地產(chǎn)高杠桿是衍生金融風險的重要源頭。實行現(xiàn)房銷售制度有助于從根本上降低開發(fā)商的財務(wù)杠桿,有效防范金融風險,促進房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。

  一手交錢,一手交房——現(xiàn)房銷售大勢所趨

  劉尚希委員表示,目前,僅僅依靠加強監(jiān)管,難以解決預(yù)售制帶來的風險和問題,房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級中,通盤謀劃考慮。

  全國政協(xié)委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點:“我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展,企業(yè)有了足夠的積累,融資渠道日趨多元,預(yù)售制存在的歷史條件已經(jīng)不復(fù)存在,改革勢在必行。”

  盧天錫代表呼吁,盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》,進一步細化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件,逐步提高預(yù)售許可門檻,直至過渡為現(xiàn)房銷售。張建明委員則建議取消預(yù)售制,全面實行現(xiàn)房銷售制度,同時給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等留足時間窗口,確保新政策有序、穩(wěn)健實施。

  不少代表委員表示,長遠來看,商品房市場最終會走向現(xiàn)房銷售。

  施衛(wèi)東委員表示,2020年海南已宣布新建房屋實行現(xiàn)房銷售,建議及時總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗,按照地區(qū)有步驟地取消期房制度。“改為現(xiàn)房銷售后,所見即所買,人民群眾安居樂業(yè)的需求將得到更好滿足。”

  記者 北夢原 楊召奎

責任編輯:封曉健

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