兩會(huì)委員建議取消的商品房“公攤面積”如何影響買(mǎi)房?
來(lái)源：中國(guó)網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2022-03-10 08:34:52
“花了100平方米的錢(qián)，卻只買(mǎi)到70平方米左右的房子”，公攤面積曾廣受購(gòu)房者詬病，今年兩會(huì)期間，“取消公攤面積”的話題再度登上熱搜，有政協(xié)委員建議國(guó)家取消公攤面積。什么是公攤面積？
據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利。
那么，什么是公攤面積呢？通俗來(lái)說(shuō)，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。
但是，洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi)？也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。
在洪洋看來(lái)，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。
為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。
住建部曾提“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”
其實(shí)，對(duì)取消公攤面積的討論近幾年一直未曾間斷。上一次引發(fā)熱議的時(shí)候是2019年。
2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
分析人士認(rèn)為，目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》的文章。
權(quán)威專家在新華社采訪中解釋：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算的做法主要解決兩方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。
不過(guò)，澎湃新聞注意到，住建部曾于當(dāng)年的9月10日再次發(fā)布征求《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見(jiàn)的函。
但在第二次的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。
按照住建部官網(wǎng)于2021年11月22日公布的關(guān)于政協(xié)第十三屆全國(guó)委員會(huì)第四次會(huì)議第0009號(hào)（城鄉(xiāng)建設(shè)類(lèi)001號(hào)）提案答復(fù)的函中的表述，住建部正在編制全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。
取消公攤面積是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？
對(duì)于大眾而言，取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，無(wú)論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)購(gòu)房者而言，只是計(jì)價(jià)方式有所改變，對(duì)總房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，公攤對(duì)房?jī)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談，公攤對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)任何影響。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，本身就由專有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買(mǎi)房，購(gòu)買(mǎi)的不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?，F(xiàn)在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說(shuō)值得關(guān)注，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開(kāi)發(fā)商也還是算到房?jī)r(jià)上。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認(rèn)為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動(dòng)申報(bào)，未來(lái)房企若是資金實(shí)力強(qiáng)，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔(dān)，這樣房企可以多考慮增值收益等。類(lèi)似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個(gè)公攤?cè)∩嵋庖?jiàn)的公約數(shù)。
取消公攤面積會(huì)不會(huì)讓買(mǎi)過(guò)房的人資產(chǎn)縮水？
盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚指出，目前，中國(guó)的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高一直詬病不已，但實(shí)際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會(huì)讓已經(jīng)買(mǎi)房的人資產(chǎn)縮水。
江瀚表示，因?yàn)闊o(wú)論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積，這兩個(gè)面積計(jì)算只是對(duì)房地產(chǎn)的單價(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)房地產(chǎn)的總價(jià)并不會(huì)有太大的變化。舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)原來(lái)100平方米的房子售價(jià)在400萬(wàn)元，每平方米的單價(jià)大概是4萬(wàn)元左右，但是實(shí)際上這個(gè)房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消公攤面積，房子總價(jià)值的總價(jià)其實(shí)變化不大，但是每平方米的單價(jià)將會(huì)進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價(jià)約5.7萬(wàn)元，所以并不會(huì)影響大家的實(shí)際財(cái)富。
取消公攤面積對(duì)誰(shuí)影響最大？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。
張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。
對(duì)于購(gòu)房者而言，張大偉稱，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷(xiāo)售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。
取消公攤面積有沒(méi)有必要？
《半月談》公布的評(píng)論文章指出，面對(duì)取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認(rèn)為，取消公攤面積后，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià)，房屋總價(jià)可能相差無(wú)幾，只是換湯不換藥，故而沒(méi)有調(diào)整的必要。這種說(shuō)法站不住腳。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。
該文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。
取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場(chǎng)交易更公平透明。
當(dāng)然，試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)，畢竟房地產(chǎn)交易、持有全流程是一個(gè)龐大的體系，牽一發(fā)而動(dòng)全身，需要有一個(gè)轉(zhuǎn)換的過(guò)程，其中還涉及眾多既得利益者。因此，需要克服重重阻力，分步驟有序推進(jìn)，逐漸推開(kāi)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房屋銷(xiāo)售模式。在過(guò)渡階段，相關(guān)部門(mén)可在明確公攤面積范圍、標(biāo)準(zhǔn)上下功夫，實(shí)現(xiàn)源頭治理，加強(qiáng)全流程監(jiān)管，及時(shí)封堵漏洞。
責(zé)任編輯：封曉健
