拆盲盒的法拍房能省錢嗎？專家提示競拍前要做足功課
來源：北京青年報 發(fā)布時間：2022-08-17 22:48:43
法拍房7月成交環(huán)比上漲16.9% 專家提示競拍前要做足功課
拆盲盒的法拍房 真能省錢嗎？
如何買房最省錢？是每個購房人最關(guān)心的問題之一。近幾年，法拍房數(shù)量激增，懷著“撿漏”“淘寶”心理，法拍房也受到了購房人的關(guān)注。
根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院報告顯示，北京法拍房7月成交房源173套，環(huán)比上漲16.89%。成交房源中，一拍127套，二拍34套，變賣12套；總參拍人數(shù)1081人，套均參拍人數(shù)6.2人，套均成交折扣8.0折。
這種打了8折的法拍房真的比市場價格低很多嗎？普通人能買到低價法拍房嗎？對于這些購房人關(guān)心的問題，北青地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要想“淘”到低價法拍房，既要靠運(yùn)氣更需要專業(yè)，提前做足功課仍是必不可少的。
法拍房數(shù)量增多 多個中介平臺分食市場
據(jù)阿里拍賣、京東拍賣、公拍網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等其他平臺綜合統(tǒng)計，進(jìn)入2022年法拍房數(shù)量繼續(xù)暴增。
從2017年開始，全國法拍房數(shù)量逐年增多。2017年，法拍房的數(shù)量為9000套；2018年，數(shù)量為2萬套；2019年，數(shù)量為50萬套；2020年，數(shù)量為120多萬套；2021年，截至12月中旬，已經(jīng)超過了168萬套。
值得注意的是，司法查封到拍賣執(zhí)行，通常需要2-3年的時間。也就是說，目前市場上流出的法拍房源大部分是2020-2021年左右被查封的。
隨著法拍房的增多，法拍房平臺和服務(wù)機(jī)構(gòu)也如雨后春筍多了起來。
法拍房源信息會在法院相關(guān)網(wǎng)站上進(jìn)行公示，阿里資產(chǎn)、京東拍賣也有專門的法拍房信息平臺，這些平臺僅作為信息展示，不對競拍人收取傭金。除此之外，還有專門做法拍房的中介平臺，展示法拍房源信息的同時，會對拍賣人提供一條龍式的服務(wù)。
北青地產(chǎn)看到，與一般的二手房交易平臺不同，法拍房由于其房源情況的復(fù)雜性，各平臺展示的信息更為詳細(xì)，所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，針對每一套房源競拍人都需要進(jìn)行仔細(xì)研究。
比如，每個競拍房源里都會有競拍要求說明以及標(biāo)的物基礎(chǔ)信息介紹，提示競拍參與人要進(jìn)行實(shí)地看樣、調(diào)查標(biāo)的物信息(如過戶要求、違章情況等)、了解競買資質(zhì)、委托代理及尾款支付方式等內(nèi)容。
“盲盒式”法拍房受關(guān)注 成交連續(xù)4個月上漲
根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院報告顯示，7月，北京法拍房掛牌房源451套，有效開拍370套，成交173套，成交率為47%(按照扣除撤拍房源數(shù)量后計算得出)，環(huán)比上漲16.89%，已連續(xù)4個月呈現(xiàn)上漲趨勢。其中住宅成交率60.29%，近5個月首次降到70%以下；別墅成交率39.13%，較6月下降6.7個百分點(diǎn)；商辦成交率27.54%，較6月上升11.45個百分點(diǎn)。
“每天都會有一些新的法拍房源上架，上架后一個月開始競拍，看購房人的具體需求是什么，我們會幫助購房人進(jìn)行房源篩選。”一位法拍房中介人員表示，一般法拍房購房人常見的疑慮主要是針對房源的交易成本和交易安全性。房源會不會拍貴了，不能如約收房怎么辦？
據(jù)其介紹，法拍房中介主要就是針對購房人購買法拍房的這些痛點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)。具體流程是，在購買前與中介公司簽訂合同，付款預(yù)購房款掛牌價的1.5%作為履約保證金，中介人員會對房源的所有信息進(jìn)行調(diào)查，給購房人提供競買調(diào)查報告、競買預(yù)算表、貸款預(yù)期這些信息，幫助競買人做可行性方案。如果未能成交，可退回1.5%的履約保證金。如果成交了，要補(bǔ)齊房源拍賣價格的3%作為中介服務(wù)費(fèi)。
“很多法拍房是查封狀態(tài)，或者出賣人不愿意配合。所以如果不能看本房源，我們會帶客戶去看同小區(qū)同戶型房源。”上述中介人員表示，如果是東西城老房子，大部分沒什么裝修，樓齡新一點(diǎn)的二手房，裝修差距會比較大，有些有照片可以做參考，沒有照片對于競買人來說就是“盲盒式”購房，只有在交易成功后，才能看到房源內(nèi)部的真實(shí)情況。
“之前北京有一套法拍房是兇宅，一拍的時候沒有查到相關(guān)信息顯示，競買人購買了之后才知道，又找到法院退房，后面這套房源在補(bǔ)充了相關(guān)信息后，再次進(jìn)行了二拍。”上述中介人士表示。
在中介人員看來，法拍房輪動性很大，一個月?lián)Q一批房，一般的普通購房者僅靠自己搜羅信息很難對每一套房源有精準(zhǔn)的把控，所以法拍房中介的競調(diào)報告就尤其重要。
撿漏法拍房省錢嗎？
既然法拍房購買流程如此復(fù)雜，還有人愿意參與，是不是只要參與法拍房就能省下一大筆錢呢？
其實(shí)也不盡然。一些二手房急售房源很可能出現(xiàn)大幅降價的情況，這就讓法拍房的價格優(yōu)勢更加模糊。
舉例來說，今年5月份海淀晨月園小區(qū)經(jīng)過51次出價，拍出了一套89.57平方米的兩居室房源，價格838.66萬元，均價9.36萬/平方米。而幾乎同時期，同小區(qū)類似戶型的二手房成交價也能達(dá)到9.45萬/平方米的均價水平。同時，目前二手房市場的中介費(fèi)普遍在2%-2.5%左右不等，所以基本上這套海淀的法拍房幾乎沒有價格優(yōu)勢。
綜合來看，要想在法拍房中“撿漏”“省錢”，需要一部分運(yùn)氣成分，另外需要購房人做足功課，在競拍前仔細(xì)算好自己的預(yù)算，控制好支出成本，才能真正實(shí)現(xiàn)省錢。
“對于普通人來說可能更適合有明確的小區(qū)選擇，比如我就想買這個小區(qū)，我查一查有沒有法拍房在售，也比較了解小區(qū)情況，可以對價格有比較清晰的判斷，才可能會考慮法拍房。”一位正在購房的王女士表示，如果不能看本房，覺得法拍房還是不太方便，也許搭進(jìn)去時間和金錢成本，最終的成交價也并不能省多少錢，這是她放棄法拍房的主要原因。
“要看看房子本身總體成本是不是自己能承擔(dān)的，拍之前也要了解一下房屋的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等是否有較大的未繳費(fèi)缺口，這些都是需要競拍人支付的。以及二手房交易過程中一樣要面臨的稅費(fèi)或有些房子有土地出讓金等。這些都算清楚了，才知道是不是真的撿漏了。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。
律師：法拍房需謹(jǐn)慎 防止多次糾紛
值得注意的是，曾幾何時法拍房的熱度居高不下還有一個重要原因是之前不受限購政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，意味著法拍房開始全面限購。人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果。該司法解釋的發(fā)布意味著法拍房與普通住房的差異進(jìn)一步縮小，投資價值縮水。
金臺律師事務(wù)所管理合伙人、最高人民檢察院控告申訴咨詢庫專家、北京市律師協(xié)會合同法專業(yè)委員會副秘書長張星律師在接受北青地產(chǎn)采訪時表示，一般情況下，法拍房的產(chǎn)生有可能是由于商業(yè)貸款或民間借貸未能如期如數(shù)償還，銀行或出借人向法院請求將抵押的不動產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款；或者刑事案件中，法院對于金融案件中罪犯通過犯罪活動所得房產(chǎn)進(jìn)行查扣；還有就是由無主財產(chǎn)產(chǎn)生，指的是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)，拍賣所得需上繳國庫。
張星表示，目前法拍房容易出現(xiàn)的問題大致體現(xiàn)在四個方面，騰房過戶、房屋隱形瑕疵、權(quán)屬糾紛，以及法拍房可能存在高額稅費(fèi)和欠費(fèi)。其中，騰房過戶問題大家關(guān)注比較多。法院拍賣的是房屋的產(chǎn)權(quán)，并不保證買受人的使用權(quán)。若房屋被出租或被占用，則由買受人與承租人自行交接，法院一般不強(qiáng)制清除?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。如果承租人以有租約為由拒絕交接，情況將非常復(fù)雜，需要競拍人特別注意。
張星建議，對于普通購房人來說，首先，要充分了解法拍房的基本情況，包括房子基本情況、法拍相關(guān)信息、市場價、法拍房的保障金，還要注意法拍房的尾款能不能貸款，以及注意支付完成時間期限。
比如，房源有無重大瑕疵，包括房屋性質(zhì)、樓層、朝向、居住環(huán)境、交通、物業(yè)、供暖、停車位及費(fèi)用、配套設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等。土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證，如果土地是劃撥的，二次交易時還要補(bǔ)交土地出讓金；如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛。
其次，要了解當(dāng)?shù)刈》肯拶徴?，避免因自己的資質(zhì)問題無法購房損失保證金。一般保證金按照拍賣價的5%-20%，一旦悔拍保證金不予退還。
第三，要提前準(zhǔn)備好所需材料。買法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此購房者應(yīng)該提前咨詢好工作人員，法拍房的過戶注意事項和需要準(zhǔn)備的材料。法院一般都會配合提供相關(guān)的材料，要注意法院的通知公告。
責(zé)任編輯：封曉健
