拆盲盒的法拍房能省錢(qián)嗎？專家提示競(jìng)拍前要做足功課
來(lái)源：北京青年報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-08-17 22:48:43
法拍房7月成交環(huán)比上漲16.9% 專家提示競(jìng)拍前要做足功課
拆盲盒的法拍房 真能省錢(qián)嗎？
如何買房最省錢(qián)？是每個(gè)購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題之一。近幾年，法拍房數(shù)量激增，懷著“撿漏”“淘寶”心理，法拍房也受到了購(gòu)房人的關(guān)注。
根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示，北京法拍房7月成交房源173套，環(huán)比上漲16.89%。成交房源中，一拍127套，二拍34套，變賣12套；總參拍人數(shù)1081人，套均參拍人數(shù)6.2人，套均成交折扣8.0折。
這種打了8折的法拍房真的比市場(chǎng)價(jià)格低很多嗎？普通人能買到低價(jià)法拍房嗎？對(duì)于這些購(gòu)房人關(guān)心的問(wèn)題，北青地產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要想“淘”到低價(jià)法拍房，既要靠運(yùn)氣更需要專業(yè)，提前做足功課仍是必不可少的。
法拍房數(shù)量增多 多個(gè)中介平臺(tái)分食市場(chǎng)
據(jù)阿里拍賣、京東拍賣、公拍網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等其他平臺(tái)綜合統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2022年法拍房數(shù)量繼續(xù)暴增。
從2017年開(kāi)始，全國(guó)法拍房數(shù)量逐年增多。2017年，法拍房的數(shù)量為9000套；2018年，數(shù)量為2萬(wàn)套；2019年，數(shù)量為50萬(wàn)套；2020年，數(shù)量為120多萬(wàn)套；2021年，截至12月中旬，已經(jīng)超過(guò)了168萬(wàn)套。
值得注意的是，司法查封到拍賣執(zhí)行，通常需要2-3年的時(shí)間。也就是說(shuō)，目前市場(chǎng)上流出的法拍房源大部分是2020-2021年左右被查封的。
隨著法拍房的增多，法拍房平臺(tái)和服務(wù)機(jī)構(gòu)也如雨后春筍多了起來(lái)。
法拍房源信息會(huì)在法院相關(guān)網(wǎng)站上進(jìn)行公示，阿里資產(chǎn)、京東拍賣也有專門(mén)的法拍房信息平臺(tái)，這些平臺(tái)僅作為信息展示，不對(duì)競(jìng)拍人收取傭金。除此之外，還有專門(mén)做法拍房的中介平臺(tái)，展示法拍房源信息的同時(shí)，會(huì)對(duì)拍賣人提供一條龍式的服務(wù)。
北青地產(chǎn)看到，與一般的二手房交易平臺(tái)不同，法拍房由于其房源情況的復(fù)雜性，各平臺(tái)展示的信息更為詳細(xì)，所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，針對(duì)每一套房源競(jìng)拍人都需要進(jìn)行仔細(xì)研究。
比如，每個(gè)競(jìng)拍房源里都會(huì)有競(jìng)拍要求說(shuō)明以及標(biāo)的物基礎(chǔ)信息介紹，提示競(jìng)拍參與人要進(jìn)行實(shí)地看樣、調(diào)查標(biāo)的物信息(如過(guò)戶要求、違章情況等)、了解競(jìng)買資質(zhì)、委托代理及尾款支付方式等內(nèi)容。
“盲盒式”法拍房受關(guān)注 成交連續(xù)4個(gè)月上漲
根據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院報(bào)告顯示，7月，北京法拍房掛牌房源451套，有效開(kāi)拍370套，成交173套，成交率為47%(按照扣除撤拍房源數(shù)量后計(jì)算得出)，環(huán)比上漲16.89%，已連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中住宅成交率60.29%，近5個(gè)月首次降到70%以下；別墅成交率39.13%，較6月下降6.7個(gè)百分點(diǎn)；商辦成交率27.54%，較6月上升11.45個(gè)百分點(diǎn)。
“每天都會(huì)有一些新的法拍房源上架，上架后一個(gè)月開(kāi)始競(jìng)拍，看購(gòu)房人的具體需求是什么，我們會(huì)幫助購(gòu)房人進(jìn)行房源篩選。”一位法拍房中介人員表示，一般法拍房購(gòu)房人常見(jiàn)的疑慮主要是針對(duì)房源的交易成本和交易安全性。房源會(huì)不會(huì)拍貴了，不能如約收房怎么辦？
據(jù)其介紹，法拍房中介主要就是針對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買法拍房的這些痛點(diǎn)進(jìn)行服務(wù)。具體流程是，在購(gòu)買前與中介公司簽訂合同，付款預(yù)購(gòu)房款掛牌價(jià)的1.5%作為履約保證金，中介人員會(huì)對(duì)房源的所有信息進(jìn)行調(diào)查，給購(gòu)房人提供競(jìng)買調(diào)查報(bào)告、競(jìng)買預(yù)算表、貸款預(yù)期這些信息，幫助競(jìng)買人做可行性方案。如果未能成交，可退回1.5%的履約保證金。如果成交了，要補(bǔ)齊房源拍賣價(jià)格的3%作為中介服務(wù)費(fèi)。
“很多法拍房是查封狀態(tài)，或者出賣人不愿意配合。所以如果不能看本房源，我們會(huì)帶客戶去看同小區(qū)同戶型房源。”上述中介人員表示，如果是東西城老房子，大部分沒(méi)什么裝修，樓齡新一點(diǎn)的二手房，裝修差距會(huì)比較大，有些有照片可以做參考，沒(méi)有照片對(duì)于競(jìng)買人來(lái)說(shuō)就是“盲盒式”購(gòu)房，只有在交易成功后，才能看到房源內(nèi)部的真實(shí)情況。
“之前北京有一套法拍房是兇宅，一拍的時(shí)候沒(méi)有查到相關(guān)信息顯示，競(jìng)買人購(gòu)買了之后才知道，又找到法院退房，后面這套房源在補(bǔ)充了相關(guān)信息后，再次進(jìn)行了二拍。”上述中介人士表示。
在中介人員看來(lái)，法拍房輪動(dòng)性很大，一個(gè)月?lián)Q一批房，一般的普通購(gòu)房者僅靠自己搜羅信息很難對(duì)每一套房源有精準(zhǔn)的把控，所以法拍房中介的競(jìng)調(diào)報(bào)告就尤其重要。
撿漏法拍房省錢(qián)嗎？
既然法拍房購(gòu)買流程如此復(fù)雜，還有人愿意參與，是不是只要參與法拍房就能省下一大筆錢(qián)呢？
其實(shí)也不盡然。一些二手房急售房源很可能出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況，這就讓法拍房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更加模糊。
舉例來(lái)說(shuō)，今年5月份海淀晨月園小區(qū)經(jīng)過(guò)51次出價(jià)，拍出了一套89.57平方米的兩居室房源，價(jià)格838.66萬(wàn)元，均價(jià)9.36萬(wàn)/平方米。而幾乎同時(shí)期，同小區(qū)類似戶型的二手房成交價(jià)也能達(dá)到9.45萬(wàn)/平方米的均價(jià)水平。同時(shí)，目前二手房市場(chǎng)的中介費(fèi)普遍在2%-2.5%左右不等，所以基本上這套海淀的法拍房幾乎沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
綜合來(lái)看，要想在法拍房中“撿漏”“省錢(qián)”，需要一部分運(yùn)氣成分，另外需要購(gòu)房人做足功課，在競(jìng)拍前仔細(xì)算好自己的預(yù)算，控制好支出成本，才能真正實(shí)現(xiàn)省錢(qián)。
“對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)可能更適合有明確的小區(qū)選擇，比如我就想買這個(gè)小區(qū)，我查一查有沒(méi)有法拍房在售，也比較了解小區(qū)情況，可以對(duì)價(jià)格有比較清晰的判斷，才可能會(huì)考慮法拍房。”一位正在購(gòu)房的王女士表示，如果不能看本房，覺(jué)得法拍房還是不太方便，也許搭進(jìn)去時(shí)間和金錢(qián)成本，最終的成交價(jià)也并不能省多少錢(qián)，這是她放棄法拍房的主要原因。
“要看看房子本身總體成本是不是自己能承擔(dān)的，拍之前也要了解一下房屋的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等是否有較大的未繳費(fèi)缺口，這些都是需要競(jìng)拍人支付的。以及二手房交易過(guò)程中一樣要面臨的稅費(fèi)或有些房子有土地出讓金等。這些都算清楚了，才知道是不是真的撿漏了。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。
律師：法拍房需謹(jǐn)慎 防止多次糾紛
值得注意的是，曾幾何時(shí)法拍房的熱度居高不下還有一個(gè)重要原因是之前不受限購(gòu)政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，意味著法拍房開(kāi)始全面限購(gòu)。人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，發(fā)布的拍賣公告載明競(jìng)買人必須具備購(gòu)房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果。該司法解釋的發(fā)布意味著法拍房與普通住房的差異進(jìn)一步縮小，投資價(jià)值縮水。
金臺(tái)律師事務(wù)所管理合伙人、最高人民檢察院控告申訴咨詢庫(kù)專家、北京市律師協(xié)會(huì)合同法專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)張星律師在接受北青地產(chǎn)采訪時(shí)表示，一般情況下，法拍房的產(chǎn)生有可能是由于商業(yè)貸款或民間借貸未能如期如數(shù)償還，銀行或出借人向法院請(qǐng)求將抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款；或者刑事案件中，法院對(duì)于金融案件中罪犯通過(guò)犯罪活動(dòng)所得房產(chǎn)進(jìn)行查扣；還有就是由無(wú)主財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生，指的是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)，拍賣所得需上繳國(guó)庫(kù)。
張星表示，目前法拍房容易出現(xiàn)的問(wèn)題大致體現(xiàn)在四個(gè)方面，騰房過(guò)戶、房屋隱形瑕疵、權(quán)屬糾紛，以及法拍房可能存在高額稅費(fèi)和欠費(fèi)。其中，騰房過(guò)戶問(wèn)題大家關(guān)注比較多。法院拍賣的是房屋的產(chǎn)權(quán)，并不保證買受人的使用權(quán)。若房屋被出租或被占用，則由買受人與承租人自行交接，法院一般不強(qiáng)制清除?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。如果承租人以有租約為由拒絕交接，情況將非常復(fù)雜，需要競(jìng)拍人特別注意。
張星建議，對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首先，要充分了解法拍房的基本情況，包括房子基本情況、法拍相關(guān)信息、市場(chǎng)價(jià)、法拍房的保障金，還要注意法拍房的尾款能不能貸款，以及注意支付完成時(shí)間期限。
比如，房源有無(wú)重大瑕疵，包括房屋性質(zhì)、樓層、朝向、居住環(huán)境、交通、物業(yè)、供暖、停車位及費(fèi)用、配套設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等。土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證，如果土地是劃撥的，二次交易時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金；如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛。
其次，要了解當(dāng)?shù)刈》肯拶?gòu)政策，避免因自己的資質(zhì)問(wèn)題無(wú)法購(gòu)房損失保證金。一般保證金按照拍賣價(jià)的5%-20%，一旦悔拍保證金不予退還。
第三，要提前準(zhǔn)備好所需材料。買法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此購(gòu)房者應(yīng)該提前咨詢好工作人員，法拍房的過(guò)戶注意事項(xiàng)和需要準(zhǔn)備的材料。法院一般都會(huì)配合提供相關(guān)的材料，要注意法院的通知公告。
責(zé)任編輯：封曉健
