開拓房企轉型發(fā)展新模式
來源：經濟日報 發(fā)布時間：2022-09-05 14:43:38
在將保障性租賃住房項目納入基礎設施公募（REITs）試點范圍一年之際，近日，首批三只保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT實現(xiàn)成功上市。此舉有利于提振房地產市場信心，更有助于從中長期引導形成良性的商業(yè)模式，引導房企轉型發(fā)展，切實解決大城市新市民、青年人住房突出問題，實現(xiàn)房地產市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。
自2021年7月國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，多地出臺實施細則推進土地、金融、財稅等配套政策落地，但市場主體在實踐中始終面臨缺乏能夠提供長期穩(wěn)定資金支持的金融產品、無法形成“融投管退”的閉環(huán)運作模式。保障性租賃住房REITs的上市，通過金融手段將投資規(guī)模較大、流動性較低的保障性租賃住房項目轉換為流動性較高的證券資產，從而實現(xiàn)原始權益人的退出，真正實現(xiàn)了租賃住房“融投管退”閉環(huán)發(fā)展，為市場創(chuàng)造了一個良性的商業(yè)模式，有助于提高市場主體參與保障性租賃住房建設的積極性。
保障性租賃住房REITs項目上市，對于盤活存量住房資源，促進形成保租房投資的良性循環(huán)也有一定的積極意義。當前，我國房地產市場已形成較大規(guī)模的住房存量，各地在保障性租賃住房發(fā)展實踐中，也形成了新建、改建、改造、轉化等并行的房源籌集模式。其中，非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房及拆遷安置房轉化等模式在保障性租賃住房供給中占比提升。通過發(fā)行保障性租賃住房REITs，將成熟的存量住房資源盤活，將回收資金用于新增房源的籌集，新的房屋資產成熟后可再通過REITs等方式予以盤活，從而形成保障性租賃住房投資的良性循環(huán)，有效增加保障性租賃住房供給。各地可因城施策形成多元化的租賃房源籌集模式，釋放住房租賃市場發(fā)展?jié)摿?，切實滿足大城市新市民、青年人的住房租賃需求。
保障性租賃住房REITs項目上市，有助于改善房企運營方式，引導房企轉型和探索新發(fā)展模式。在我國房地產市場從增量建設為主逐漸轉為增存并重的趨勢下，房企運營方式的轉變是改善自身債務狀況、防范未來債務風險發(fā)生的重要方面。保障性租賃住房REITs的上市，為房企實現(xiàn)輕資產運營、降低資產負債率和債務風險提供了重要路徑。合規(guī)經營的房企，通過積極參與保障性租賃住房籌建運營并申請發(fā)行REITs，可以實現(xiàn)對持有型重資產的剝離，實現(xiàn)自身的輕資產運營和REITs的重資產投資均衡發(fā)展。這有助于房企改善資產負債表，增強再融資、再投資能力，進而為房企轉型和探索房地產業(yè)新發(fā)展模式提供支持和方向。
保障性租賃住房REITs項目上市，在提升住房租賃品質、推進構建租購并舉的住房制度等方面同樣可以起到不小的作用。租賃房源質量與租住品質要求之間的不匹配，是當前住房租賃市場亟待解決的關鍵問題。保障性租賃住房REITs的上市，對提升住房租賃質量具有重要的引領作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有動力通過加強運營管理提高項目回報，以獲得更多投資人認可。在保障性租賃住房REITs的引領下，可供新市民、青年人選擇的長期、穩(wěn)定的租賃房源將大幅增加，精細化、專業(yè)化、市場化的運營模式將逐步形成，這對整個租賃市場的規(guī)范發(fā)展和租金穩(wěn)定具有示范帶動作用，并通過補齊住房租賃短板和住房保障短板加快推進租購并舉的住房制度建設。
有理由相信，隨著人們對公募REITs促進保障性租賃住房發(fā)展認識的持續(xù)深化，參與主體和投資人將不斷豐富，并將帶動住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展，更好解決大城市住房突出問題，推動實現(xiàn)全體人民住有所居。
責任編輯：封曉健
