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房地產市場預期正在改善

來源:經濟日報   發(fā)布時間:2023-03-30 14:11:46

  當前,房地產市場正出現一系列積極變化。一方面,多地首套房貸款利率、首付比例下行,市場銷售降幅明顯收窄;另一方面,房地產企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善,房地產開發(fā)投資降幅收窄。

  進一步釋放需求

  釋放剛性和改善性住房需求,是推動房地產健康、可持續(xù)發(fā)展的關鍵舉措。降低房貸利率以及首付比例,有利于進一步釋放市場需求。

  數據顯示,今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%,較上月微降2個基點;二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。從利率下調幅度來看,三四線城市的房貸利率同比降幅最大,首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個基點和75個基點。

  “截至2022年12月末,新發(fā)放的個人住房貸款平均利率較上年末下降約140個基點。除了個別熱點城市,絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。”中國人民銀行副行長潘功勝表示,從需求端看,因城施策實施好差別化的住房信貸政策,持續(xù)引導實際利率和首付比例下行,將更好支持剛性和改善性住房需求。

  與此同時,銀行放款速度也有所提升。數據顯示,3月份貝殼百城銀行平均放款周期為21天,較上月縮短7天。“對銀行來說,住房按揭貸款依然是優(yōu)質資產。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示,一季度商業(yè)銀行信貸規(guī)模較為充裕,也在一定程度上提升了放款速度。

  “在一系列政策推動下,房地產市場出現了一些積極變化,主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統(tǒng)計局國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說,今年前2個月,商品房銷售面積同比下降3.6%,降幅收窄20.7個百分點。

  修復供給端預期

  除了需求端,供給端也出現了諸多積極變化。數據顯示,前2個月房地產開發(fā)投資同比下降5.7%,降幅比2022年收窄4.3個百分點;房地產開發(fā)企業(yè)到位資金下降15.2%,降幅收窄10.7個百分點;2月份房地產開發(fā)景氣指數為94.67,較1月份有所回升。

  “當前,我國經濟呈現企穩(wěn)回升態(tài)勢,預期向好,有助于房地產投資降幅收窄。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說,圍繞改善房地產企業(yè)融資,金融管理部門已出臺多項政策措施,信貸、債券、股權融資“三箭齊發(fā)”,持續(xù)緩解房企資金壓力。

  去年以來,金融管理部門出臺了16條金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施,并持續(xù)推動政策落細、落實。當前,金融管理部門正在開展“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動,全面落實改善優(yōu)質房企資產負債表計劃。與此同時,緩釋金融機構過度避險情緒,引導金融機構提供正常融資。數據顯示,今年1月份,房地產開發(fā)貸款新增超3700億元,同比多增2200億元。

  除了融資環(huán)境改善,房地產行業(yè)信用風險也有所收斂。“我們認為,過去房企風險蔓延趨勢已經得到了遏制,房企流動性得到明顯改善。”中信銀行副行長胡罡說。中信銀行近期發(fā)布的2022年年報顯示,截至2022年12月末,該行房地產業(yè)、建筑業(yè)的資產質量繼續(xù)呈現好轉趨勢,兩個行業(yè)的不良貸款余額較上年末分別減少17.89億元和12.51億元。

  “盡管融資環(huán)境有所改善,但房企尤其是民營房企新開工意愿仍顯不足。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示,預計房地產開發(fā)投資增速在回升過程中仍有震蕩可能。婁飛鵬認為,導致這一現象的主要原因是房企預期仍然不佳,因此要綜合施策穩(wěn)定和改善預期。

  增信心仍是關鍵

  今年2月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。

  “目前,二手房市場回升幅度、市場熱度均略高于新房市場。”溫彬說,綜合來看,市場回升的可持續(xù)性仍有待觀察。

  “二手房的不確定性較低,其需求取決于購房者預期以及剛性需求。相比之下,新房存在不確定性,此前部分住房無法按時交付影響了購房者意愿。”曾剛說。

  國家統(tǒng)計局投資司首席統(tǒng)計師羅毅飛表示,要持續(xù)釋放房地產市場剛性和改善性住房需求,推進“保交樓”項目建設力度,逐步提振市場信心。“去年,‘保交樓’政策對民生保障起到了重要作用。”付凌暉說。目前,監(jiān)管部門已推出3500億元保交樓專項借款,設立2000億元保交樓貸款支持計劃、1000億元租賃住房貸款支持計劃,并指導金融機構推動行業(yè)重組并購,加快風險的市場化出清。

  “現在最關鍵的是看市場信心和需求端變化,主要是一手房銷售變化。”胡罡說。一手房銷售是房企將新房直接出售給個人客戶,其轉暖意味著房企資金回流向好,有助于緩解房企資金壓力、化解風險。“在房地產交易中,雖然各地情況有所不同,但總體來看,一手房交易量較大,其銷售回暖代表著需求回升,對房地產市場走勢的研判具有一定的指示意義。”婁飛鵬說。

  “央行近期實施的降準可增加中長期可貸資金,有助于增強金融機構支持房企融資的積極性,滿足房企的合理融資需求。”溫彬說,降準將釋放低成本資金,也有助于通過差異化貸款利率支持剛性和改善性住房需求。

  “當前,還要進一步穩(wěn)定居民收入增長預期。”曾剛說,對于居民來說,房貸是長期負債,支出意愿、償債能力取決于其穩(wěn)定就業(yè)與收入增長。因此,要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,保持物價形勢總體穩(wěn)定。(經濟日報記者 郭子源)

責任編輯:封曉健