探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式
來源：北京日報 發(fā)布時間：2023-04-10 15:33:19
作者：張曉晶（中國社會科學(xué)院金融研究所所長、國家金融與發(fā)展實驗室主任）
房地產(chǎn)是一個大家都不愿提及的話題，俗話說“哪壺不開提哪壺”。為什么這么講，因為大家對房地產(chǎn)都看得比較悲觀。這實實在在表明房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。曾幾何時，關(guān)于房地產(chǎn)，一邊是漲漲漲，一邊是買買買，房地產(chǎn)預(yù)期幾乎是只漲不跌，政策方面苦于如何扼制這種上漲預(yù)期。近年來，多重因素疊加，特別是人口提前達峰，房價預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，政策方面又苦于如何穩(wěn)住預(yù)期。去年11月以來，政策方面相繼射出支持房企融資的“三支箭”，取消“三道紅線”，推進“保交樓”，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表等，這些政策對于房地產(chǎn)的短期穩(wěn)定起到很大作用，但要真正穩(wěn)住房地產(chǎn)預(yù)期卻還不夠。我們應(yīng)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。就目前的討論來看，更多關(guān)注的是房地產(chǎn)供給。事實上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心是供求適配。因此，既要關(guān)注供給面，也要關(guān)注需求面。
第一，住房是中低收入家庭財富的最重要構(gòu)成。支持居民合理擁有住房資產(chǎn)，是促進共同富裕的重要方面，也是房地產(chǎn)需求面的重要支撐。從中長期看，中國的城鎮(zhèn)化仍在較快推進，中國經(jīng)濟增長仍保持在較高水平，房地產(chǎn)財富占國民財富比重還會有所上升，從這個角度，堅持“房住不炒”，支持居民合理擁有房產(chǎn)，也是支持居民在分享中國增長紅利中積累財富。
第二，解決“新市民”住房問題是房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。這里主要是強調(diào)供給面。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉制度；圍繞城市群、都市圈、增長極做好住房供應(yīng)，重點解決“新市民”住房問題；滿足高品質(zhì)改善性住房需求。
第三，增量調(diào)整與存量調(diào)整并行。既然不能簡單地講住房總量過剩，就意味著我們還是要蓋房子，因此仍然有增量。但相比過去，這個增量要小很多。存量調(diào)整是重頭，既包括更新改造，還包括改變用途。
第四，既要優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，也要優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債表，發(fā)揮政府在住房保障方面的重要作用。新模式中，房地產(chǎn)“三高”模式（即高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）不再繼續(xù)。要通過資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補充、預(yù)期提升等舉措，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。這是供給方。但與此同時，也要關(guān)注需求方，即居民的資產(chǎn)負(fù)債表。過去30年，居民杠桿率一直處在上升態(tài)勢。而居民債務(wù)中，一半以上是住房抵押貸款?？梢哉f，居民負(fù)債高最主要的驅(qū)動因素就是貸款買房。但目前我國居民部門杠桿率已經(jīng)超過了日本和德國，一些家庭也不堪重負(fù)了。而政府如果在住房保障方面承擔(dān)更多責(zé)任，就會適度減輕家庭負(fù)擔(dān)，改善居民資產(chǎn)負(fù)債表。財政部對深圳住房保障的支持可以說邁出了重要的一步。財政部發(fā)布的《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》提出，考慮深圳人口持續(xù)凈流入對住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助，加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。
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