存量房貸能調(diào)整？央行最新表態(tài)釋放這些重磅信號
來源：中國新聞網(wǎng) 發(fā)布時間：2023-07-14 21:19:26
樓市又一個重磅消息傳來。14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。
隨著5年期以上LPR多次下降，對于存量房貸款利率調(diào)整的呼聲一直不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，這是金融管理部門第一次對存量房貸利率調(diào)整作出直接表態(tài)。接下來，存量房貸利率會否調(diào)整、如何調(diào)整？又將怎樣影響貸款人的錢包？
怎么調(diào)？
招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊）。
“可能會改變加點”，上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛在接受采訪時分析稱，因為房地產(chǎn)按揭貸款利率是由五年期以上LPR和加點共同構(gòu)成，目前LPR雖然也在下降，但原來存量貸款的加點比較多，在原有合同期內(nèi)是不調(diào)整的。如果要進行優(yōu)化，可以在LPR現(xiàn)有調(diào)整的基礎(chǔ)上，進一步由商業(yè)銀行與客戶自主協(xié)商，對加點進行調(diào)降。
曾剛認為，LPR隨著市場變動而變動，加點是之前定好不動的，但實際上也沒有反映市場真實資金供求狀況，所以可以適度的通過自主協(xié)商，即通過市場供求機制關(guān)系去調(diào)整。這樣在降低按揭貸款人實際還款成本的同時，按揭貸款利率也順應(yīng)整個利率變化趨勢進行優(yōu)化調(diào)整。
對于新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款，董希淼認為，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。下一步，建議通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降和間接降的條件、標準、流程。
就能否協(xié)商變更存量房貸利率，記者14日以客戶身份咨詢建設(shè)銀行北京市一網(wǎng)點，該行客戶經(jīng)理表示，目前還不能。另一位股份行客戶經(jīng)理表示，據(jù)其所知，北京的銀行目前還不行。
帶來哪些影響？
2022年以來，個人住房貸款提前還款的現(xiàn)象有所增加。鄒瀾在回應(yīng)記者提問時稱，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。
鄒瀾指出，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。
若存量按揭貸款調(diào)整，對銀行和貸款人會帶來哪些影響？
董希淼曾提到，降低部分存量房貸利率，具有“一箭三雕”的作用：一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求，進而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶；三是有助于減輕居民住房消費負擔(dān)，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。
在董希淼看來，降低存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠有利的選擇。可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。
曾剛認為，對于銀行而言，確實會有一定利率上的損失，但這個損失在銀行可承受的范圍之內(nèi)。在經(jīng)濟發(fā)展過程當(dāng)中，金融機構(gòu)的變動應(yīng)該和實體經(jīng)濟變動相一致。因為貸款利率也要反映市場供求狀況，并且目前其他新增貸款的利率都在調(diào)整，在這種背景下，存量按揭貸款進行調(diào)整，也符合整體市場發(fā)展趨勢。
曾剛指出，存量按揭貸款的調(diào)整也避免了一些扭曲。由于現(xiàn)在很多提前還貸是通過借其他貸款來置換房貸，也達到了實際降低貸款成本的目的，但這屬于違規(guī)操作，在操作過程中給購房者個人帶來一些風(fēng)險，也對銀行帶來管理上的瑕疵。與其保留套利空間，不如將它理順，減少不必要的麻煩。
對購房者而言，曾剛分析稱，存量貸款利率下調(diào)會降低其還款成本，實際上是提升了購房者的可支配收入，也能在一定程度上將節(jié)省的資金轉(zhuǎn)為消費或者其他用途。
董希淼則認為，也不能因為央行表態(tài)就想當(dāng)然地認為存量房貸利率一定得降、會降——決定權(quán)仍然在銀行，降或不降都合法合規(guī)。
責(zé)任編輯：封曉健
