繼蕪湖之后，安徽黃山近期也出臺新政，探索購買部分產(chǎn)權(quán)，鼓勵房企探索部分產(chǎn)權(quán)銷售方式。根據(jù)合同約定，購房人可以選擇先購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。購房人有權(quán)租賃使用這部分產(chǎn)權(quán)，并在購買剩余產(chǎn)權(quán)時，已支付的租金可用于抵扣購房款。
作為一種新的賣房方式，開發(fā)商出售部分產(chǎn)權(quán)，購房者需要“半購半租”，市場會買單嗎？又存在著哪些風(fēng)險呢？
開發(fā)商、購房人共持產(chǎn)權(quán)，后者可租賃使用
這一被稱為“半購半租”的模式，與共有產(chǎn)權(quán)房有點(diǎn)相似，只不過前者是購房者與開發(fā)商共同持有房子，后者是購房者與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。
黃山并非首個提出這種模式的城市。今年，安徽的另一個城市蕪湖，同樣提出“探索購買部分產(chǎn)權(quán)”。6月7日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產(chǎn)市場優(yōu)化發(fā)展政策。其中指出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時已支付的租金可抵扣購房款。
再往前，大理曾經(jīng)發(fā)布類似政策。2022年8月1日，云南大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》，其中指出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。
去庫存大背景下，創(chuàng)新型的賣房方式漸起。從出發(fā)點(diǎn)來說，這無疑是一件好事，既能夠幫助購房者降低購房門檻，又有助于房企去化庫存。
58安居客研究院院長張波表示，這個思路和早幾年各地政府推進(jìn)的“共有產(chǎn)權(quán)房”類似，購房者與政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，購房者只需支付部分房價，政府持有剩余部分的產(chǎn)權(quán)。推進(jìn)這政策的目的也是為了降低購房成本。
對此，有購房者告訴記者，如果沒有按揭、沒有利息，還是可以的。但是更多購房者表示出擔(dān)憂和疑問，“影響賣房子嗎？”“萬一房企倒了房子會受到影響嗎？”“后續(xù)如何轉(zhuǎn)換全部產(chǎn)權(quán)？”
也有購房者指出，開發(fā)商通過收租回流現(xiàn)金，現(xiàn)金流能支撐得住嗎？是否會增加資金壓力？
業(yè)內(nèi)：房企若出現(xiàn)資金問題，潛在風(fēng)險大
在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是從購房者還是開發(fā)商的角度，“半購半租”模式在執(zhí)行過程中都存在著難點(diǎn)。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，“購房者后續(xù)使用需支付給開發(fā)商租金，雖然最終可以用來抵押購房款，但在購買全部產(chǎn)權(quán)期間無形中增加了一項(xiàng)新的成本，而且房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人共持產(chǎn)權(quán)存在的風(fēng)險問題也不得不考慮。”
張波表示：“房企的信用等級肯定是明顯低于地方政府，購房者和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)本身的信任度強(qiáng)，但房企是獨(dú)立的經(jīng)營個體，這幾年出現(xiàn)風(fēng)險的情況也在不斷增多，購房者是否會愿意和房企共同擁有房產(chǎn)是個問題。一旦房企出現(xiàn)資金問題，會不會影響到所共有的房屋也是購房者所關(guān)注的。即使可以將房屋的共有做切割，不影響到購房者所持有的部分，但由于產(chǎn)權(quán)分割也可能造成后續(xù)房屋交易層面的問題。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，此舉最大的問題是，如果因?yàn)橐恍┓?、債?wù)糾紛，導(dǎo)致房企持有的這部分產(chǎn)權(quán)被執(zhí)行，就會損害購房人的權(quán)益，這是一個很大的不確定因素?；谶@種考慮，估計購房人對這種共有產(chǎn)權(quán)的模式并不太能接受，“而且這種模式，從目前來看，幾乎沒有過案例出現(xiàn)。”
此外，對于開發(fā)商來說，是否愿意采用這種銷售模式，也是一個未知數(shù)。
張波說：“對于房企來說，由于‘半購半租’會導(dǎo)致現(xiàn)金回流變慢，雖然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度，但由于一部分的產(chǎn)權(quán)并未完成交易，還需要通過租金慢慢回流，對于資金面壓力大的房企來說，也未必是最佳的選擇。”
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