今年,隨著房地產(chǎn)政策不斷調(diào)整優(yōu)化,不少房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu)推出了優(yōu)惠政策,在一些城市取得了一定效果。但記者注意到,最近一段時間,有些開發(fā)商和中介機構(gòu)推出了“零首付”和“超低首付”等操作,吸引購房者。針對這一情況,近期,全國多地包括鄭州、南寧、山東等地有關(guān)部門,陸續(xù)發(fā)布了風(fēng)險提示。那么,“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事兒呢?
“零首付”購房的真相與風(fēng)險
所謂“零首付”“超低首付”購房,一般是指購房者在沒有預(yù)先投入首付款項或遠低于政策規(guī)定的首付款比例款項的情況下,依賴房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機構(gòu)來預(yù)先墊付貸款,或者是通過虛抬房屋價格,繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。
最近,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局和南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后專門針對“零首付”發(fā)布風(fēng)險提示。9月以來,山東金融監(jiān)管局也專門發(fā)布提示,明確指出,部分房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)為吸引購房者,推出了“零首付”購房的策略,但這種看似誘人的優(yōu)惠背后,往往隱藏著巨大的金融風(fēng)險,侵害消費者的財產(chǎn)安全和合法權(quán)益。此后,四川銀行業(yè)協(xié)會也以公約的形式,要求不得以“零首付零月供”等營銷噱頭誤導(dǎo)消費者。
從17萬變2萬,“超低首付”的暗箱操作
今年5月,中國人民銀行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規(guī)定,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。可見“零首付”或“超低首付”,都是政策明令禁止的。那么,“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎?
最近一段時間,在不少社交平臺上,搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”,可以發(fā)現(xiàn)不少相關(guān)的頁面,涉及全國多個城市的樓盤。這些“零首付”“超低首付”購房是否真的存在?為了驗證這些消息,記者順著網(wǎng)上的介紹,以購房者的名義,對位于鄭州的幾個樓盤進行了走訪。
按照我國現(xiàn)行要求,首套房首付款比例為不低于15%、二套房首付款比例不低于25%,目前大多數(shù)城市正在執(zhí)行這一比例要求,北京、上海等地首套住房最低首付款比例則為不低于20%。
而記者通過走訪發(fā)現(xiàn),在鄭州確實有一些樓盤許諾可以用低于15%首付比例進行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意向后,直接的就給出了2萬元首付的條件。
按照銷售人員的介紹,首付2萬的前提是,這套總價97萬的戶型,要按照114萬的總價來簽訂合同和發(fā)票,這樣通過簽訂陰陽合同、虛抬總價,可以增加銀行貸款額度,相當于直接就把首付款給“貸”出來了,操作起來也完全不需要擔(dān)心有問題。
房地產(chǎn)銷售人員:不是第一家出現(xiàn)這種情況的,之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了。不用擔(dān)心,因為你的合同發(fā)票這是一致的,查以后能查出來什么?
某售房中介:又不多收你的錢,他既然敢這樣,還給你開發(fā)票,開那么高的發(fā)票。既然敢跟你這樣說,說明他肯定是有成功案例的。
“零首付”真的“零代價”嗎?
開發(fā)商或中介機構(gòu)推出優(yōu)惠,無非是為了吸引購房者,加速銷售回籠資金。讓購房者零代價或者以最小的代價買到房,是“零首付”“超低首付”最大的噱頭。但事實上,購房者真的沒有代價嗎?
記者發(fā)現(xiàn),使用“零首付”或者“超低首付”后,對購房人最直接的影響就是,月供和利息有了明顯提高。按照銷售人員展示給記者的房價計算,原價97萬元按15%繳納首付款后,剩余貸款部分是824500元,分30年償還,以最新5年期以上LPR利率3.85%,等額本息還款方式每月應(yīng)還款3865.32元。如果按照房地產(chǎn)銷售人員推薦的方式,將97萬元房款全部作為貸款,則等額本息方式每月為4547元,每個月需要多還682元,提高幅度為17.6%;而如果按照等額本金的方式還款,正常支付首付后,30年一共支付利息477471元,而做高貸款額度后的總利息則為561731元,多出了84000多元。此外,由于在合同及發(fā)票中標注的房屋價格高于真實價格,還會在購房過程中產(chǎn)生額外稅費。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波:“零首付”并不會真正減輕購房者的支付負擔(dān),最終付的房款是一樣的,如果再加上貸款利息,實際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多。
“零首付”“超低首付”,存在諸多風(fēng)險
目前開發(fā)商和中介機構(gòu)宣傳的“零首付”“超低首付”,看似是幫助購房者“提前上車”,但是實際操作下來,卻是風(fēng)險重重。
廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房,急于安家的他,在本不具備購房能力的情況下,聽從了銷售關(guān)于使用“零首付”的建議,覺得自己可以“先上車再補票”,未來再解決還款的問題。于是,在實際只付了數(shù)千元的費用后,田先生就簽訂了購房合同。然而,雖然不用付首付,但每月的還款額卻高了不少。由于自己當初沖動使用“零首付”購房,缺乏對后續(xù)還款的規(guī)劃,沒多久,他就出現(xiàn)了房貸逾期。
記者發(fā)現(xiàn),“零首付”的方式,很容易增加購房者對自身購房能力的誤判,極大增加了違約風(fēng)險。
那么,銀行在這一系列的過程中是否有可能審核出房屋價格方面的問題,從而避免此類現(xiàn)象的發(fā)生呢?為此,記者聯(lián)系了當初為田先生辦理貸款的銀行網(wǎng)點的相關(guān)負責(zé)人。
某銀行惠州大亞灣支行貸款業(yè)務(wù)負責(zé)人 葉經(jīng)理:沒這方面的要求去審核,就像去菜市場買菜一樣,誰去審核價格怎么樣呢?作為交易雙方,以合同價為準。
實際上,根據(jù)我國《商業(yè)銀行法》等法律規(guī)定,商業(yè)銀行負有法定義務(wù),審核借款人的貸款資質(zhì)、擔(dān)保條件及貸款用途等相關(guān)內(nèi)容。同時,對于房屋價格的審核方式,業(yè)內(nèi)也早已有較為成熟的機制。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長 趙秀池:銀行肯定要審核房屋的價值。因為房貸是以房子做抵押的,一定要對抵押物的價值進行審核。評估的時候一般是比照市場價,周邊同區(qū)域的房價,當然房屋結(jié)構(gòu)等各方面也要考慮,然后去做比較,來確定一個合理的住房的價格。
相關(guān)人士表示,“零首付”對于銀行來說,風(fēng)險同樣不容小覷。少數(shù)銀行由于審核不嚴等原因為“零首付”購房發(fā)放貸款,看似增加了業(yè)務(wù)量。但實際上,由于“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段,使得貸款流向了本不具備購房能力的人,也加劇了金融杠桿效應(yīng),使得市場波動帶來的不確定性變大,令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失,增加了壞賬風(fēng)險。因此,在發(fā)放貸款前,銀行還應(yīng)當通過審核流水、面談、走訪等手段,驗證首付款來源真實性。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波:從整體的金融安全考慮,銀行借給購房人的錢,實際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來,最終損害的是儲戶的利益。
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