央行“禮包”為樓市注入“強(qiáng)心劑”，開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”
來源：第一財(cái)經(jīng) 發(fā)布時(shí)間：2024-09-26 10:07:48
適逢樓市“金九銀十”，央行在節(jié)前連發(fā)重磅新政，為樓市注入“強(qiáng)心劑”。
9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。同時(shí)，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
“今天地產(chǎn)釋放利好，公司多地售樓處已有人氣增加的態(tài)勢(shì)。”一位民營房企人士表示。
當(dāng)下市場(chǎng)行情確實(shí)需要提振?？硕鸨硎?，8月新房市場(chǎng)延續(xù)筑底行情，成交絕對(duì)量達(dá)年內(nèi)次低。進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季后，新房成交規(guī)模仍然不振，項(xiàng)目開盤去化率仍在低位波動(dòng)。
今日央行重磅發(fā)聲后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政不僅將減輕購房壓力，對(duì)刺激住房消費(fèi)也有一定幫助，無論是已購房還是新購房的，都可以降低資金壓力、減輕成本；此外，政策具有刺激消費(fèi)、防范風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向，可通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需。
開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”
“金九銀十”是傳統(tǒng)樓市銷售旺季，不過今年的市場(chǎng)行情有待提振。
根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年9月截至22日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交39296套，較上月同期下降12.77%，較去年同期下降25.86%。
從周均成交看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月新房周成交較年內(nèi)周均值下降2成。開盤項(xiàng)目去化率也在30%左右低位波動(dòng)，北京、蘇州、杭州所推項(xiàng)目大多位于郊區(qū)，整體開盤去化率回落明顯，北京單項(xiàng)目?jī)H去化9%，蘇州僅為14%，杭州也從較高位回落至34%。
新房不好賣，讓開發(fā)商的存貨越來越難出手。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年上半年典型房企的已竣工存貨規(guī)模持續(xù)增長，公布存貨明細(xì)的43家企業(yè)，截至今年上半年已竣工存貨1.6萬億元，同比增長1.8%，已竣工存貨規(guī)模達(dá)到歷史較高水平。
“存貨是房企主要的流動(dòng)性資產(chǎn)，當(dāng)市場(chǎng)下行，存貨的變現(xiàn)能力直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，存貨資產(chǎn)占比過高不僅會(huì)因‘囤積’造成資金占用，增加流動(dòng)性壓力，同時(shí)也面臨減值壓力，對(duì)企業(yè)也是一大挑戰(zhàn)。”克而瑞對(duì)此表示。
為加大項(xiàng)目去化、促進(jìn)現(xiàn)金回流，開發(fā)商在“金九銀十”到來之際策略百出，有通過大幅降價(jià)促進(jìn)銷售的，還有通過收回優(yōu)惠、宣布“漲價(jià)”吸引市場(chǎng)關(guān)注的。
近日，成都有地產(chǎn)公司發(fā)文稱，將所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。
其中之一為成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，文件顯示該公司綜合考慮成都房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及開發(fā)建設(shè)成本等因素后決定，自10月1日起，對(duì)集團(tuán)下屬“嘉禾華府”“嘉禾濱湖頌”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售項(xiàng)目房源單價(jià)上調(diào)2%。
另一家成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，同樣發(fā)文表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及公司成本因素，經(jīng)集團(tuán)公司董事會(huì)研究決定，自2024年10月1日起，對(duì)公司所有在售項(xiàng)目房源單價(jià)上調(diào)2%，兩份文件落款日期均為9月20日。
成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的關(guān)聯(lián)品牌，據(jù)中指研究院1～7月成都房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模TOP30顯示，嘉禾興和金沙鷺島分別位于榜單第20名和第29名，二者規(guī)模加起來則以18.3萬平方米名列第12名。
這家本土民營房企蓄力“漲價(jià)”，背后原因?yàn)楹?？多位?fù)責(zé)其項(xiàng)目銷售的當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆鲜龉疚募m名為“漲價(jià)”，實(shí)際上是收回此前的優(yōu)惠。“漲兩個(gè)點(diǎn)，其實(shí)就是把之前優(yōu)惠的收回，價(jià)格相差并不大，我們也可以想辦法拿到內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格。”
另一當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，成都樓市整體比較平穩(wěn)，宣傳“漲價(jià)”的屬于個(gè)例營銷方式，大多數(shù)項(xiàng)目仍在加大力度促銷，除了流速比較好的項(xiàng)目，周邊位置一般的項(xiàng)目還是在降價(jià)出售。
一線城市中北京，新房市場(chǎng)的“價(jià)格戰(zhàn)”也仍未停歇。近日，北京多個(gè)項(xiàng)目再傳降價(jià)信息，其中不僅有剛需項(xiàng)目，還有售價(jià)千萬以上的高端改善型項(xiàng)目。
市場(chǎng)信息顯示，處于北五環(huán)位置的樓盤硅谷ONE，日前推出了一批特價(jià)房，優(yōu)惠房源均價(jià)低至3.6萬/平方米，而其平臺(tái)對(duì)外公開均價(jià)為47000元/平方米。“第一批特價(jià)房已經(jīng)賣完了，不過樓層位置一般，第二批正在申請(qǐng)中，需要過幾天出詳細(xì)價(jià)格。”中介稱。
另一高端改善項(xiàng)目君禮著位于豐臺(tái)區(qū)，平臺(tái)對(duì)外均價(jià)超十萬元，近日也悄然推出特價(jià)房。“這個(gè)項(xiàng)目去年開盤均價(jià)十萬左右，現(xiàn)在部分低樓層特價(jià)房均價(jià)能到七萬多，九月份開發(fā)商要回款所以折扣力度大，不過不讓對(duì)外宣傳，要到現(xiàn)場(chǎng)談房源和價(jià)格。”中介表示。
史上最寬松限貸政策出現(xiàn)
樓盤降價(jià)“此起彼伏”，顯示新房市場(chǎng)仍需大力提振。
9月24日，央行推出政策“大禮包”，以兩大政策托舉市場(chǎng)行情。其一是下調(diào)存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
存量房貸利率關(guān)乎購房者的房產(chǎn)持有成本，并能直接影響家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)。在此之前，我國經(jīng)歷過兩次存量房貸利率下調(diào)，最近一次是在2023年，當(dāng)時(shí)居民部門出現(xiàn)提前還貸、貸款置換現(xiàn)象，政策著重于“引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序”。
人民銀行在今年7月發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》指出，2023年政策實(shí)施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元，對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用。
如今存量房貸利率再次降低，對(duì)市場(chǎng)將有何影響？“降低存量房貸利率，縮小與發(fā)放貸款利率的差距，或能一定程度上緩解居民提前還貸的壓力，減少居民心理落差，也能一定程度上實(shí)現(xiàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)移，將節(jié)省的成本用在其他消費(fèi)上，整體看大有裨益。”億翰智庫表示。
值得注意的是，存量房貸利率的下調(diào)，取決于商業(yè)銀行的自主決策，最終對(duì)應(yīng)到居民的存量房貸利率能降多少，還要根據(jù)實(shí)際情況而定。“畢竟降存量房貸利率，從表面上看是與銀行利益相悖的，央行也作出了降準(zhǔn)決策來降低此影響。”上述機(jī)構(gòu)稱。
與市場(chǎng)關(guān)系更為直接的，是降低二套房首付比例的政策。央行方面表示，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
東莞證券表示，二套房最低首付下調(diào)幅度較大，降至與首套房同一水平，政策力度超預(yù)期，也是歷史以來罕見，相信將能更好地釋放改善性購房需求，支持銷售提升。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，意味著二套首付比例將達(dá)到歷史最低水平，改善性購房門檻將大幅降低。“此次發(fā)聲無疑是向市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，契合當(dāng)前市場(chǎng)需求，不僅對(duì)減輕購房壓力、刺激住房消費(fèi)有一定幫助；也是央行穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的重要一環(huán)，有助于降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融穩(wěn)定。”
面對(duì)這一切實(shí)利好，已有開發(fā)商行動(dòng)了起來。龍湖方面告訴第一財(cái)經(jīng)，今天地產(chǎn)出利好政策，公司多地售樓處已經(jīng)展現(xiàn)出人氣增加的態(tài)勢(shì)，結(jié)合即將到來的十一，將推出限時(shí)折扣、一口價(jià)優(yōu)質(zhì)房源等福利，現(xiàn)場(chǎng)還有秋季游園會(huì)、國潮市集等活動(dòng)等。
整體來看，下調(diào)存量房貸利率至新發(fā)放房貸利率附近、下調(diào)二套房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，業(yè)內(nèi)認(rèn)為將加速房地產(chǎn)行業(yè)基本面探底回升。
中指研究院表示，央行釋放多個(gè)重磅利好，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生積極影響，降準(zhǔn)、降息通過釋放資金流動(dòng)性、降低資金成本來提振經(jīng)濟(jì)，降低存量房貸利率也將進(jìn)一步穩(wěn)定購房者置業(yè)預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)觀望情緒；降低二套首付比例最低水平，也將明顯降低居民購房門檻，多項(xiàng)舉措齊發(fā)力，有望穩(wěn)定房?jī)r(jià)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。
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