近日,上海、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標準。該標準取消后,消費者進行住房交易的稅負將大幅降低。
業(yè)內(nèi)人士認為,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生新變化,改善性住房需求崛起,此時取消普通住房和非普通住房標準,回應(yīng)了群眾關(guān)切,降低了居民的購房成本。
消費者能獲得多少實惠?
12月1日起,京滬深將取消普通住房和非普通住房標準。調(diào)整后,消費者獲得了與普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅費減免“大禮包”。
北京市民孫女士聽到該消息稱,“作為置換型購房者,我的買賣交易流程可以同時進行,原先要先賣后買,因為二套房要交3%的契稅,現(xiàn)在一套房和二套房的稅費都是1個點,那么就意味著交易進程可以并聯(lián)。”
根據(jù)北京、上海和深圳發(fā)布的新政策,三地將適用全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房,面積為140平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房,面積為140平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
“這一次政策里說的取消,實際上主要是指增值稅和個稅部分,以前出售住房繳納增值稅和個人所得稅,對普宅和非普宅有不同的要求,現(xiàn)在都取消了,只要購買2年以上的,就免征增值稅,只要住了5年以上并且是家庭唯一住房,就免征個人所得稅。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。
嚴躍進說,對于首套購房群體而言,過去購買90平方米以上住房,需按1.5%繳納契稅,隨著契稅征稅節(jié)點上調(diào)至140平方米,如今購買大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅,動輒就可省下數(shù)萬元甚至十幾萬元。對于購買二套住房的群體而言,購置140平方米以內(nèi)的住房契稅下調(diào)了2個百分點,購置140平方米以上住房下調(diào)了1個百分點,利好更為顯著。
根據(jù)政策調(diào)整,在個人出售住房增值稅方面,北京、上海和深圳消費者將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。
此外,上海和深圳還分別取消了非普通住房以個人轉(zhuǎn)讓收入2%和1.5%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。
以上海為例,嚴躍進表示,在房屋交易環(huán)節(jié),上海目前執(zhí)行的是差別化的個稅政策。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知〉的操作意見》明確,普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收,非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準,原來屬于非普通住房的個稅核定稅率統(tǒng)一為1%。這意味著,擁有一套150平方米、單價為10萬元住宅的房東,在出售該住宅時可節(jié)省個稅15萬元。
樓市步入“改善時代”
業(yè)內(nèi)人士認為,隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高,房地產(chǎn)市場從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”時代,人們更加關(guān)注住房品質(zhì)、生態(tài)配套、服務(wù)設(shè)施等因素,改善性住房需求越來越旺盛。在此背景下,普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低,取消普通住宅標準有關(guān)事項的呼聲也日漸升高。
克而瑞集團董事長丁祖昱說,總體而言,京滬深等一線城市此次減免契稅及增值稅政策,利好中高端改善性需求置換。“對于改善性需求群體而言,整體購房成本顯著下降。對于剛需群體而言,此次政策調(diào)整有利于鼓勵剛需群體成為剛改群體,從而選購居住條件更好的住房。”
持續(xù)升級的改善性需求將成為未來房地產(chǎn)市場的主要支撐。記者近期在走訪熱點城市房地產(chǎn)市場過程中,深刻感受到人民對好房子、好社區(qū)的需求愈加強烈。
上海市民楊先生近期看中黃浦區(qū)“開城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn),如果沒有取消普宅、非普宅標準,需繳納增值稅為賣出價與買入價差額的5%,即29.25萬元。“真是天降‘禮包’,原先準備再等等看的我決定出手了,要不然對不起這么可觀的減負效應(yīng)。”楊先生笑著告訴記者。
嚴躍進說,在北上廣深認購140平方米及以下住房,基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善性購房需求,有力支持了居民購房消費。
記者走訪發(fā)現(xiàn),一些地段、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤,即使在交易相對活躍的上海樓市中也是門可羅雀。如華發(fā)海上都薈,二期4月底開盤認購率僅3%、不足10組,三期9月開盤至今網(wǎng)簽率僅7%。即使在同一地段,由于樓盤品質(zhì)不一,銷售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊,價格相近、幾乎同時開盤的象嶼遠香湖岸前四期幾乎售罄,但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。
“購房者對住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數(shù)據(jù)分析師任靜認為,“從二手房市場來看,次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升,居民住房改善意愿強烈顯示出與新房市場一致的趨勢。”
瞄準品質(zhì)升級趨勢 深挖住房消費潛力
對于此前房地產(chǎn)市場的調(diào)整,一些開發(fā)商人士認為,雖然當下部分房企遭遇階段性流動性困難,但隨著人們住房需求不斷迭代升級,人們對住房已從簡單的居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)多元化需求。此時,一線城市在稅費、金融和限購政策等方面優(yōu)化樓市調(diào)控手段恰逢其時。
廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說,取消普宅和非普宅標準這個政策是一個信號,提示我國住房升級換代的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來。這個政策的利好會持續(xù)釋放,降低交易成本、促進新房二手房交易、增強買房人買大房子的意愿。房企和地方政府應(yīng)當順應(yīng)這個趨勢,加快推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
“目前市場上購房需求仍然充沛,居民改善居住條件的愿望強烈。隨著政策效果持續(xù)釋放,市場推出更多適配好產(chǎn)品,購房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。
專家表示,在住房產(chǎn)品供給方面,應(yīng)根據(jù)各城市的真實需求確定土地出讓指標,建立人口流入與土地供應(yīng)增減匹配的“人—地”掛鉤機制;鼓勵企業(yè)設(shè)計更好的住房產(chǎn)品,調(diào)控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟手段過度。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示,在理念上,要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以滿足剛性和改善性住房需求為重點,努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標準是綠色、低碳、智能、安全,讓群眾住得健康,用得便捷,成本又低,放心安心。
“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”是實現(xiàn)人們對美好生活向往的題中應(yīng)有之義,也是政策持續(xù)發(fā)力的方向。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報告稱,未來房企應(yīng)重視改善住房需求,培育業(yè)績新增長極。該機構(gòu)認為,房企應(yīng)積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,以客戶為中心建造好的房子,滿足多元化的住房需求。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面,隨著改善性住房需求的釋放,房企應(yīng)圍繞客戶需求對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化,實現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。
責任編輯:平小娜