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　　9月24日，國新辦召開金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會，央行行長潘功勝宣布一攬子寬貨幣、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的增量政策。隨后，山東出臺“樓市19條”，這些力度超出市場預(yù)期，提振了市場信心。

　　如今政策落地2個月，在政策助推下，山東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出哪些積極變化？未來走勢如何？大眾新聞采訪山東大學(xué)、房地產(chǎn)協(xié)會等專家，解讀分析房地產(chǎn)新政執(zhí)行后的山東房地產(chǎn)市場。

　　政策初步見效，長期走勢仍需觀察

　　“從最近的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，銷售量在增加，房地產(chǎn)市場正慢慢恢復(fù)到原來穩(wěn)定增長的狀態(tài)，政策已經(jīng)有效釋放了市場潛力。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗如是說。

　　濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛表示，政策短期內(nèi)激活了市場需求，長期走勢還需要繼續(xù)觀察。他認(rèn)為：“如果濟(jì)南新房市場日均成交量能夠維持在150套以上，二手房日均成交量在200套以上，就意味著市場穩(wěn)中有升。”

　　李鐵崗提醒，市場能否持續(xù)穩(wěn)定回升，還需關(guān)注政策的執(zhí)行力度及其對市場的長期影響，“政策執(zhí)行是否到位、執(zhí)行過程中是否有新的因素產(chǎn)生、未來人們的收入預(yù)期等，都對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展有著重要作用。預(yù)計未來山東房地產(chǎn)市場將朝著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，特別是在省會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，市場將逐步恢復(fù)常態(tài)化。各地市的細(xì)化政策將進(jìn)一步推動不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。”

　　分化較為明顯 ，政策需有不同側(cè)重

　　整體看，山東省房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“由數(shù)量到質(zhì)量”的提升階段，山東各市樓市兩級分化較為明顯。

　　李剛表示，目前山東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)幾大板塊，比如濟(jì)南、青島和臨沂形成三角狀發(fā)展，對區(qū)域周邊有一定帶動作用。在本次政策激發(fā)下，濟(jì)南和青島等城市緊跟全國步伐，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)速度較快，尤其是新房和二手房銷售量與全國趨勢同步，市場回升較為明顯；淄博、濰坊等城市房地產(chǎn)市場去化周期相對較長，但其通過開發(fā)高品質(zhì)住宅、推動產(chǎn)業(yè)升級，逐漸形成各自的市場特色。

　　李鐵崗對此表示贊同。他認(rèn)為，山東各市樓市差異較大是正常的，畢竟房地產(chǎn)市場的傳遞是從大城市到小城市，“目前山東已經(jīng)出臺了‘樓市19條’，后續(xù)各市應(yīng)根據(jù)不同城市房地產(chǎn)市場特點，來尋求不同強(qiáng)度和不同側(cè)重的政策執(zhí)行，推出有本地特色的政策。比如：有的城市庫存量較大，政策重點應(yīng)是如何優(yōu)化存量的問題；有的城市是房產(chǎn)企業(yè)資金短缺，政策重點應(yīng)是解決房產(chǎn)企業(yè)資金供給問題。”

　　新房改善需求主導(dǎo)，二手房剛需為主

　　李剛分析，山東房地產(chǎn)市場的新房需求逐漸向改善型需求轉(zhuǎn)變。他表示：“新房市場已經(jīng)不再單純依賴剛需，越來越多的購房者關(guān)注改善型住房，尤其是在濟(jì)南、青島等大城市。”與此同時，二手房市場則主要滿足剛需購房者的需求，尤其是通過城中村改造和危房改造等工程項目，提供了大量具有購買力的剛需房源。

　　李鐵崗表示，未來房地產(chǎn)市場的重點是滿足不同人群的需求。無論是剛需、改善需求還是高端需求，市場的健康與平衡將取決于不同需求的精準(zhǔn)匹配。

　　供需關(guān)系變化，二手房有望止跌回穩(wěn)

　　李剛分析了近期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年7月至9月，濟(jì)南新房市場日均成交量約為100套，進(jìn)入10月后，成交量顯著上升，尤其是10月8日之后，日均成交量突破220套，二手房市場的表現(xiàn)尤為亮眼，日均成交量也達(dá)到了250套。這一數(shù)據(jù)與2019年同期持平，表明濟(jì)南房地產(chǎn)市場逐步回升。

　　“目前，二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)由售轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，掛牌量減少，市場供需關(guān)系正在發(fā)生微妙變化。”李剛認(rèn)為，這意味著二手房市場將更快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，市場情緒和交易活躍度逐步恢復(fù)。

　　中國市場學(xué)會房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究院特聘專家王壽林補(bǔ)充道，二手房市場或出現(xiàn)兩級分化，“配套好、戶型好、物業(yè)好的二手房一定會企穩(wěn)反彈，但一些居住屬性不是很強(qiáng)的二手房，可能依然會低位盤整。”

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