物管行業(yè)加速擴(kuò)張 頭部企業(yè)貢獻(xiàn)過(guò)半收入
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2022-04-08 10:26:42
受大環(huán)境的影響，2021年對(duì)于物企來(lái)說(shuō)是充滿變數(shù)也充滿機(jī)遇的一年。這一年，有如眾安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悅智佳、富力物業(yè)、陽(yáng)光智博服務(wù)等被變賣，還有藍(lán)光嘉寶服務(wù)落寞退市。但仍有不少物企歷經(jīng)艱難的一年，仍取得不錯(cuò)成績(jī)。截至3月底，49家港股物企披露了2021年財(cái)報(bào)，還有4家延遲發(fā)布，分別是恒大物業(yè)、彩生活、榮萬(wàn)家和奧園健康。分析發(fā)現(xiàn)，49家港股物企總營(yíng)收和總凈利雙雙增長(zhǎng)同時(shí)凈利率有所下滑，規(guī)模擴(kuò)張同時(shí)負(fù)債也在迅速增長(zhǎng)。
物企狂奔：總營(yíng)收增長(zhǎng)超40%
營(yíng)收方面，49家港股物企實(shí)現(xiàn)了1648.04億元營(yíng)收，較2020年同期增長(zhǎng)48.78%，其中營(yíng)收均值為33.63億元。49家物企營(yíng)收都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，營(yíng)收增長(zhǎng)率均值為44.52%。營(yíng)收TOP10的物企營(yíng)收均值超百億元，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1098.68億元，占比總營(yíng)收67%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
與2020年相比，2021年港股物企“百億俱樂(lè)部”從3家增長(zhǎng)到4家，分別為碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和保利物業(yè)。碧桂園服務(wù)以288.43億元營(yíng)收雄踞第一，比第二名雅生活服務(wù)多了一倍。與此同時(shí)，還有18家港股物企營(yíng)收不足10億元。
在營(yíng)收的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)下，港股物企的凈利也實(shí)現(xiàn)了較大增長(zhǎng)。49家物企共錄得凈利潤(rùn)231.03億元，同比增長(zhǎng)48%。凈利潤(rùn)均值達(dá)4.71億元，較2020年均值增長(zhǎng)1.53億元。49家物企中，40家凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，僅朗詩(shī)綠色生活、佳兆業(yè)美好等9家企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。與此同時(shí)，凈利潤(rùn)TOP10的物企，實(shí)現(xiàn)了155.73億元營(yíng)收，占據(jù)了67.41%總營(yíng)收。
雖然營(yíng)收和凈利增長(zhǎng)，但凈利率出現(xiàn)下滑。49家物企2021年凈利率均值為13.69%，同比下滑了0.99個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，25家物企凈利率出現(xiàn)下滑，其中第一服務(wù)控股、佳兆業(yè)美好、祈福生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)四家物企凈利率減少超10個(gè)百分點(diǎn)。49家港股物企中，4家凈利率大于20%，38家凈利率大于10%，僅11家凈利率小于10%。保利物業(yè)和綠城服務(wù)兩家物企，營(yíng)收和凈利都排在TOP10行列，但凈利率卻低于10%。
14家頭部物企在管面積占比近八成
在已經(jīng)發(fā)布全年業(yè)績(jī)公告的49家港股物企中，公布在管面積的有47家物企，在管面積總和約50億平方米。拿下規(guī)模榜首位的是碧桂園服務(wù)，在管面積約7.66億方，排名第二、第三的分別是雅生活服務(wù)（在管面積4.89億方）、保利物業(yè)（在管面積4.65億方）。
49家港股物企中，在管面積破億的共14家，與上年相比少了一家。這14家物企的在管面積合計(jì)39.12億方，占物企行業(yè)總在管面積的近八成，體現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，“二八效應(yīng)”顯現(xiàn)，也是行業(yè)加速發(fā)展的一種反映。
規(guī)模增長(zhǎng)方面，45家物企規(guī)模同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，平均漲幅達(dá)到53.57%。規(guī)模領(lǐng)漲的是合景悠活，同比上漲395.40%，其次是第一服務(wù)控股和興業(yè)物聯(lián)，分別上漲172.90%和112.90%。規(guī)模漲幅超過(guò)100%的物企有5家，其中規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)漲幅達(dá)到了102.90%。此外，還有4家物企的漲幅不足10%，分別是京城佳業(yè)、鑫苑服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)以及中奧到家，漲幅分別為8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。
資本市場(chǎng)對(duì)于上市物企發(fā)展的考量，不僅僅是規(guī)模，還看重其市場(chǎng)投拓能力，市場(chǎng)投拓能力主要體現(xiàn)在通過(guò)收購(gòu)或投資第三方物業(yè)管理公司或項(xiàng)目的能力。
根據(jù)財(cái)報(bào)，目前有33家物企披露了在管面積中來(lái)自第三方的面積數(shù)據(jù)，有17家物企第三方在管面積占比超50%，排名前三的分別是銀城生活服務(wù)（89.80%）、合景悠活（88.20%）和雅生活服務(wù)（82.40%）。
分析發(fā)現(xiàn)，33家物企的第三方在管面積占比的行業(yè)平均水平為56.15%，僅有15家物企第三方在管面積占比在行業(yè)平均水平以上，第三方在管面積占比最低的三家物企分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活（33.30%）、中海物業(yè)（27.60%）和燁星集團(tuán)（22.60%）。
增值服務(wù)以個(gè)性服務(wù)拉開(kāi)物企差距的業(yè)務(wù)之一，對(duì)于大多數(shù)以住宅物業(yè)管理服務(wù)為主的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收在總營(yíng)收中的占比越高，說(shuō)明其物業(yè)管理能力越具備競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。
計(jì)算發(fā)現(xiàn)，有18家物企社區(qū)增值服務(wù)在總營(yíng)收中占比超過(guò)20%，體現(xiàn)了物業(yè)管理質(zhì)量的提高，其中世茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)在總營(yíng)收中占比最高，達(dá)到29.80%。另外有16家物企的社區(qū)增值服務(wù)在總營(yíng)收中占比不足10%，比較依賴傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)方式。社區(qū)增值服務(wù)占比最低的三家企業(yè)是領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)、中奧到家以及興業(yè)物練，興業(yè)物聯(lián)的社區(qū)增值服務(wù)甚至僅為1.79%。
南方日?qǐng)?bào)記者 周中雨 柴亞娟
責(zé)任編輯：封曉健
