七成房企凈利潤下滑 行業(yè)短期承壓中長期向好
來源:證券日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間:2022-09-12 22:25:01
寒意未散,房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇。
2022年上半年,房地產(chǎn)從業(yè)者的日子過得較為艱難。疫情反復(fù)、樓市下行、資金回籠慢,翹首以盼的“紅五月”未來,兩撥償債高峰卻至,“內(nèi)外交困”的行業(yè)格局下,上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。
剔除未能如期發(fā)布2022年中期業(yè)績的上市房企后,據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),在169家上市房企中,129家歸母凈利潤同比下降,占比高達(dá)76.3%;按盈利與否區(qū)分,55家房企虧損,合計(jì)虧損額超過了595億元。
虧損榜首為富力地產(chǎn),上半年虧損69.2億元;建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后,交出了虧損56億元的成績單。同期,考出“盈轉(zhuǎn)虧”成績者亦不乏陽光城等過去TOP15成員;頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境,好在其利潤規(guī)模仍是行業(yè)佼佼者;而在盈利榜單中,中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展、華潤置地以及龍湖集團(tuán)為前五名。
“房地產(chǎn)行業(yè)上市公司毛利率水平整體已降至20%低點(diǎn),凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏,盈利規(guī)模受市場下行影響跌至近年低點(diǎn),高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤時(shí)代,待行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后,市場會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇周期,上市房企毛利率水平仍有可能回升。
降價(jià)、資產(chǎn)減值等
是房企盈利能力下降主因
出現(xiàn)在虧損名單中的房企多是已出險(xiǎn)或面臨償債危機(jī)的房企。
從樂居財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,15家房企虧損額達(dá)到10億元以上,除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外,藍(lán)光發(fā)展、陽光城、正榮地產(chǎn)等8家房企虧損額在20億元至50億元之間;從歸母凈利率變動(dòng)幅度來看,超七成房企同比下降,同比跌幅超過50%的房企高達(dá)84家。
樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,在169家樣本房企中,有40家房企歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)正向增長,其中有一半房企的增幅沒有超過20%。同期,上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻,僅為11.49億元,去年則為20.3億元;TOP30平均歸母凈利為37.73億元,同比減少30.8%。
中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過百億元,分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元;15家房企凈利潤超過20億元,其中,龍湖集團(tuán)緊隨四大“百億元凈利”房企之后,為74.8億元。
在民營房企中,奉行長期主義的龍湖集團(tuán)、在市場下行期逆市進(jìn)取的濱江集團(tuán),歸母凈利率有所增長;背靠國資的建發(fā)股份、京投發(fā)展等房企,盈利能力也呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì),但增速也在10%以下。
值得關(guān)注的是,京能置業(yè)上半年轉(zhuǎn)盈為虧,歸母凈利潤同比下滑16146.48%,創(chuàng)下跌幅之最。
因創(chuàng)立以來第一次出現(xiàn)虧損,在9月1日的2022年中期業(yè)績說明會(huì)上,建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森向全體投資人致歉。“我們一直在進(jìn)行深刻的反思,從自身找原因,絕不怨天尤人,也拒絕‘躺平’。”
劉水表示,從2022年上半年影響當(dāng)期凈利潤水平的因素來看,一是加大存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提力度;二是聯(lián)合營項(xiàng)目收益減少;三是為應(yīng)對(duì)確?,F(xiàn)金流安全和調(diào)整投資布局,部分房企處置非核心資產(chǎn),或形成虧損;四是受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱導(dǎo)致購買力轉(zhuǎn)弱等因素影響。
不過,東高科技高級(jí)投資顧問畢然向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,在“保交樓”與“防風(fēng)險(xiǎn)”指導(dǎo)思想之下,房地產(chǎn)行業(yè)的底部是堅(jiān)實(shí)的,從近兩個(gè)季度表現(xiàn)來看,在最困難的時(shí)刻,行業(yè)的整體營收、利潤、費(fèi)用、現(xiàn)金流并未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),而是逐步探底,“我們有理由相信復(fù)蘇周期會(huì)到來,促使市場再度回暖。”
總體而言,頭部尖子生仍能保持利潤總盤子增長,但出險(xiǎn)房企則被甩在后面,虧損或許只是開始。不難看出,在市場處在上下半場轉(zhuǎn)換期內(nèi),上市房企業(yè)績表現(xiàn)進(jìn)一步分化。那么,接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢?
未來市場規(guī)模
仍超10萬億元
盡管目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)都不容樂觀,但從《證券日?qǐng)?bào)》記者多方采訪和頭部標(biāo)桿房企管理層在2022年中期業(yè)績釋放出的信息可知,中長期多數(shù)房企仍對(duì)市場抱有堅(jiān)定的信心。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判,龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“今年是低開、筑底、向好的態(tài)勢(shì),整體穩(wěn)中向好,全年房地產(chǎn)商品房成交規(guī)模比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅,但我們還是覺得有信心。隨著一些項(xiàng)目的陸續(xù)加推,8月份非常有信心實(shí)現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正。”
“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),估計(jì)年銷售額維持在12萬億元的水平,長期還是看好這個(gè)行業(yè),感覺綠城(中國)未來還大有可為。”綠城中國董事會(huì)主席張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,接下來“我們會(huì)更加看重營收和利潤的有質(zhì)增長,未來還會(huì)保持兩位數(shù)的增長。”
談及下半場市場格局演化趨勢(shì),中國海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國提出了“三個(gè)分化”:一是市場分化,一、二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場;二是行業(yè)分化,房企數(shù)量將大幅減少,行業(yè)集中度將顯著提升;三是企業(yè)分化,行業(yè)容錯(cuò)率下降,精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。
責(zé)任編輯:封曉健