最低3.8%,首套房貸利率進入高頻調整期
來源:第一財經(jīng) 發(fā)布時間:2023-01-31 16:07:08
隨著首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制建立,春節(jié)后房貸利率下調的城市陸續(xù)增加,地產(chǎn)需求端的支持政策正加速落地。
1月29日,記者從鄭州多家銀行工作人員處了解到,該行已于當日收到利率調整消息,調整后首套住房貸款利率(商貸)由4.1%降至3.8%,但部分銀行還在等待正式的執(zhí)行通知。另有某大行濟寧當?shù)刂泄ぷ魅藛T透露,該行近期或有房貸利率調整動作,具體還要“等通知”。此前,廣東多地宣布自1月18日起階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,自央行、銀保監(jiān)會1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制(下稱“動態(tài)機制”)以來,至少有12個城市調整首套房貸利率。貝殼研究院報告指出,隨著動態(tài)調整機制的建立,首套房貸利率將與房價掛鉤,未來調整會更加高頻。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析,短期來看,預計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下,核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度,后者首套房首付比例也具備一定下降預期。此外,市場對5年期以上LPR下調的預期較高,但短期內(nèi)分歧有所加劇。
首套房貸利率繼續(xù)降
“首套3.8%,二套不變(4.9%)。”1月29日,有中原銀行鄭州某支行個貸工作人員對記者表示,該行于當日剛剛下調了首套住房貸款利率,相比調整前(4.1%)大幅降低了30BP。
同日,包括工商銀行、招商銀行等多家銀行的鄭州當?shù)刂泄ぷ魅藛T均表示,已于當日早間收到首套房貸款利率下調的通知,但多數(shù)銀行還在等待正式文件,具體執(zhí)行日期不確定。從初步通知內(nèi)容來看,各行調整幅度基本一致,即首套房貸利率由4.1%降至3.8%,二套房貸利率維持4.9%不變。不過也有大行個貸經(jīng)理表示,雖然其所在支行首套房貸最低利率已降至3.8%,但具體執(zhí)行還要看與不同樓盤、中介合作情況。
在鄭州之前,已有唐山、太原、麗水、九江,以及廣東省內(nèi)的珠海、江門、肇慶、中山、惠州、湛江、韶關、云浮等城市接連下調了首套房貸利率。
這一變化與央行、銀保監(jiān)會1月5日宣布建立的動態(tài)機制密切相關,即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
根據(jù)通知,自2022年第四季度起,各城市政府可于每季度末月,以上季度末月至本季度第二個月為評估期,對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月~11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù),截至“新政”發(fā)布共有39個城市符合條件,上述提到的鄭州、唐山、太原、九江等城市均在列。
這已是2022年以來中央層面第三次調整房貸利率下限。去年5月,央行、銀保監(jiān)會宣布下調新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率,將下限由不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)調整為LPR-20BP;去年9月,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定階段性實行差別化住房信貸政策,對于2022年6~8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限,彼時“入圍”的大中城市有23個。
加上5年期以上LPR累計下調35個基點,不少城市已經(jīng)執(zhí)行低于LPR20個基點的首套房最低按揭利率(4.1%),部分符合條件的城市則降至4%以下,二套多數(shù)維持在4.9%左右。去年9月以來,已有武漢、清遠、江門、濟寧等城市下調或取消首套房貸利率下限,據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,截至2022年11月18日,其監(jiān)測范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率進入“3時代”,其中二線城市有6城,三四線城市有12城。
以濟寧為例,記者曾在國慶假期后了解到,包括建設銀行在內(nèi)的部分銀行已將當?shù)厥滋追抠J最低利率降至3.95%。據(jù)記者從某大行濟寧當?shù)毓ぷ魅藛T處了解,近期也已收到房貸利率調整的消息,但具體何時正式通知、下調多少還不確定,目前首套房貸利率仍按照4.1%執(zhí)行。
高頻調整或成常態(tài)
央行表示,住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調整,有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。
記者咨詢多個符合條件城市的銀行個貸部門了解到,目前各地首套房貸利率調整的節(jié)奏不一。貝殼研究院報告指出,隨著動態(tài)調整機制的建立,首套房貸利率將與房價掛鉤,未來調整會更加高頻。
以江西九江市人民政府1月18日發(fā)布的公告為例,通知宣布將九江市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為LPR-30BP,自公告次日起執(zhí)行。如后續(xù)評估期內(nèi)(上季度末月至本季度第二個月為評估期)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲情況,則自下一個季度起,恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
1月27日,廣東移動政務服務平臺“粵省事”披露肇慶、韶關、湛江、惠州、云浮、江門的首套房貸利率調整情況,6城自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限,多城強調了后續(xù)評估期內(nèi)房價變化可能帶來的利率再次調整的可能。其中江門市還強調,取消利率下限后各銀行可自主決定首套房貸利率,該市去年10月1日至12月31日主要商業(yè)銀行首套房貸利率已經(jīng)降至3.9%的歷史低位。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1月,全國百城首套房主流利率平均為4.1%,環(huán)比上行1BP,二套平均為4.91%,環(huán)比持平,同比分別回落146BP和93BP。其中一線城市房貸利率最高,首套平均為4.6%,二套平均為5.13%;二線城市首套房貸利率平均為4.07%,三四線城市平均為4.08%,后者同比降幅最大。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示,短期來看,預計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下,核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度,后者首套房首付比例也具備一定下降預期。
增量調整預期現(xiàn)分歧
在不少機構人士看來,動態(tài)機制實際是將此前9月階段性調整差別化住房信貸政策常態(tài)化。信達證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認為,這一政策信號從購房者情緒上來說有望扭轉房價下跌預期,持續(xù)下調房貸利率、降低購房成本有望提振購房者購房意愿,提振需求端。
從2022年持續(xù)低迷的居民中長期貸款數(shù)據(jù),以及高企的居民存款、居高不下的儲蓄意愿、提前還貸傾向來看,去年居民購房意愿持續(xù)處于低谷。另據(jù)央行發(fā)布的調查問卷結果,去年四季度居民房價預期仍較為悲觀,信達證券宏觀首席分析師解運亮認為,居民預期轉弱、需求收縮的壓力仍然比較大。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,在疫情放開后的首個春節(jié)小長假,雖然三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪,但總體難挽成交頹勢,其間成交同比下降14%,與疫情前的2019年相比跌幅仍達到三成以上。另從中指研究院各地分析師調研的數(shù)據(jù)來看,北京、杭州、成都、西安等多個重點城市項目平均到訪量相比于去年春節(jié)有所提升,但購房者多保持觀望,實際成交普遍相對較少。
接下來,除了各地因城施策繼續(xù)減輕居民購房成本外,市場對地產(chǎn)需求端增量政策的預期還在升溫。解運亮認為,未來有關政策的加碼空間可以重點關注可能出現(xiàn)的降息、LPR下調,主要城市限購限貸政策的進一步放松等。
1月20日,全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新LPR報價顯示,1年期品種報3.65%,5年期以上品種報4.30%,連續(xù)5個月維持不變。東方金誠首席宏觀分析師王青認為,1月5年期以上LPR報價未下調,背后或存在近期銀行邊際資金成本上升較快、金融支持房地產(chǎn)16條等政策處于執(zhí)行效果觀察期等原因,為支持樓市盡快企穩(wěn)回暖,短期內(nèi)5年期LPR報價仍有下調空間。
不過也有觀點指出,考慮到信貸需求回暖、銀行息差壓力增大等因素,LPR的下行的空間和動力或有不足,需要降息助力。中信證券首席經(jīng)濟學家明明也指出,在房貸利率動態(tài)調整制度建立后,居民端購房信貸成本得到實質性降低,短期LPR調降的必要性有所降低,但年內(nèi)后續(xù)時段MLF降息等寬貨幣發(fā)力下LPR存在下調空間。
責任編輯:封曉健